规范房租市场秩序 推动租赁市场监管制度化

房子里残存的甲醛危及租户健康，租约未结束房东就涨租金，租赁合同还藏着一份租金贷款合同……近几年租房市场的诸多乱象，都在昨起公开征求意见的《住房租赁条例(征求意见稿)》中有所回应：出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康;租期内，除法律规定和合同约定的情形外，不得单方面提高或者降低租金;住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款。

业内分析，条例未来推出后，有助于推动住房租赁市场监管的常态化，尤其对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。

房源：地下室不得出租用于居住

两年前，一篇名为《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章，引发了人们对租赁房源甲醛是否符合标准的关注。花钱租来的房子，究竟要满足什么样的标准?

征求意见稿中明确，出租人要确保出租的住房符合建筑、消防等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件;出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康;厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

如果违规出租，或将遭重罚。征求意见稿写明，出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正;情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款。

此外，承租人也应合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除消防设施或者改动房屋承重结构;未经出租人同意，承租人不得擅自拆改室内设施或者改动结构;不得有任意弃置垃圾、排放污染物或制造噪声等损害他人合法权益的行为。

租金：租期内不得单方面提高租金

对于老百姓关心的租金问题，征求意见稿明确，在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。在押金方面，除住房租赁合同约定的情形以外，出租人不得扣减或者迟延返还押金。

政府部门也将对租金进行更有力的管控。征求意见稿要求，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

近几年长租公寓常因“租金贷”被诟病，一些租户更在不知情的情况下“被贷款”。记者注意到，此次新政拟规定租赁企业或中介不得发布虚假房源信息，不得违规提供金融产品和服务，不得强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用，赚取租金差价。

更重要的是，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

“这些举措进一步优化租赁企业和经纪活动的监管，约束市场主体合法经营行为，明确了市场主体机构及从业人员行为的‘红线’。”贝壳研究院高级分析师黄卉说。

供应：鼓励商办厂房改建租赁住房

在租购并举的大背景下，租赁房源从何而来?

根据征求意见稿，地方要将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。同时，国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

黄卉认为，条例中明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，在增加供应的同时，对住房租赁企业带来利好。

未来租赁市场也将面临更精准的监管。尤其是住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，或将被房产管理部门列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

“政策层面对‘高进低出’和‘长收短付’的做法是持否定态度的，这也是后续长租公寓企业创新的时候需要避免的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此类行为受到抑制，客观上也减少了长租公寓经营风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，当下租赁市场的确存在部分问题，但随着政策的重视，租赁市场的稳定可以预期。

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