面对"报复性还贷" 优化房贷规则才能多方共赢

春节过后，很多购房者纷纷去银行提前还贷。有人说，报复性消费还没有到来，“报复性还贷”却出现了。

面对集中出现的“报复性还贷”，不少银行是拒绝的。购房者去银行申请提前还房贷，要么要交违约金，要么被要求预约，一预约就要等几个月。一般而言，债主都会千方百计向欠债的一方讨钱，然而，在房贷这个场景中，却出现了欠钱的追着还钱，债主百般不愿意的荒诞场景，其背后的问题值得认真思考。

买房者在办理房贷时，可以选择LPR浮动利率，也可以选择固定利率。固定利率的好处是，不管以后通胀率如何变动，银行如何提高利息，这个利率都固定了，借款人都是按照最初约定的利率来还房贷。而选择浮动利率，利率发生变化后，借款人就会按照新的房贷利率来还房贷。

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所以，利率升高的时候，对选择固定利率的购房者是有利的；而选择浮动利率的人，房贷利率若上浮了，那借款人的还款额也会相应增多。但反过来，利率下行的时候，选择浮动利率的人付出的利息会降低，相对来说，选择固定利率的人，就会多付出。这时，他们为了降低贷款成本，就会选择提前还款。

现在正是这个情况。此前，首套房利率一般在5%-6%之间，今年直接跌破4%，南宁、珠海等地的首套房利率甚至已经低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

今年1月，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。在此政策下，至少有数百个城市房贷利率破4。

还有一种情况就是，很多人虽然选择了LPR浮动利率，但他们的贷款是有基点上浮的，即在基准利率上再上浮 20-30 个基点。随着经济形势的变化，国家政策放松了房地产信贷，一些地方的房贷利率不仅不再上调基点，甚至还会反过来下调基点。这种变化，也让更多人选择了提前还贷。

贷款买过房的人都知道，利率的差异会造成很大的还款差异。假设贷款100万元，利率4%，30年等额本息还款，一个月还款4774元，总还款额171.8万元；如果利息提升到6%，一个月还款将达到5995元，总还款额将会上升到215.8万元。也就是说每个月会多还约1200元，总还款会多44万元。如果贷款更高，达到300万元，每个月更是要多还约4000元。

很多人有钱不提前还贷，其实是把钱拿去投资了。以前，某些银行理财收益就能超过6％，考虑到理财能保持现金的流动性，即便利率赶不上房贷，很多人也更愿意把钱捏在自己手里。但是，随着理财收益下行，这个差异变大了，钱就不如拿去还贷款了。

与此同时，疫情对经济造成的冲击仍未消退，加上全球形势对经济的潜在影响，很多人都担忧自己的收入会下降。收入下降后，还款压力就会变大，如果购房者手上有足够的钱，甚至能从亲戚朋友那里以低于房贷利息的利率借到一些钱，就会考虑提前还贷，缓解每个月的现金流压力。

面对“报复性还贷”，银行应该按合约办事。如果采取合约之外的办法，关闭线上预约，或者故意延长审批时间，以此阻止居民提前还贷款，既不公平，从长期来看意义也不大。

对放贷一方而言，想要减少提前还款，最直接的办法当然是降低存量房贷的利息。不过，降低存量房贷利率虽然能减少提前还贷现象，银行收益也会随之降低，还会使得固定利率制度名存实亡。但从公平性上说，利息差异太大是不公平的，也是不可持续的。只要利差带来的损失大于房产重新过户的成本，购房者甚至会通过变更房主在实质上提前还贷。对此，金融机构可以考虑打个补丁，使固定利率与浮动利率之间利差不大于一定程度。

宏观而言，减少提前还款，让居民把这些钱留在经济运行中，能扩大消费与投资，有利于稳定经济。而要实现这一目标，需要让贷款者觉得不提前还款更划算。对此，各方还应设身处地站在购房者的角度想问题，进而实现共赢。

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