促房地产需求端发力仍有空间

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近期金融对于房地产市场的支持力度大，稳定房地产融资形成“信贷”“债券”“股权融资”的“三箭齐发”态势。“三箭齐发”主要针对供给端支持房地产企业融资。房地产市场的企稳向好，需要供需两端形成合力，离不开需求端，也就是针对购房者支持政策的进一步完善，以继续释放需求，促进市场购买力提升。应该说，近期对供给端资金的持续改善，让市场进一步企稳复苏的重任更多落在了需求端。

当前潜在购房消费者对市场的信心似乎仍显不足。他们可能担心如果买了房子一旦交不了房，或者延迟交房都是很大的麻烦；如果房价持续下行，就买亏了。因此，市场中观望情绪浓厚。在金融领域加大对房地产行业供给端支持的基础上，只有消费者积极出手，企业真正把房子卖出去，收到回款，销售逐步企稳回升，房地产的投资才有望随之复苏，从而使市场进一步实现良性循环。

增强购房者信心势在必行。金融政策的完善使得作为供给端的房企资金状况改善，本身也有助于增强需求端消费者信心。近期多地加大对商品房预售资金监管力度，预售资金更好实现专款专用，保证资金运转的安全性，防范房地产领域金融风险，从而能够减轻购房者对房地产项目出险的担忧。各地积极采取综合措施推进“保交楼”，更是购房者信心重建的关键一环，如果越来越多项目都得以保质保量交付，将大大改善购房者对房地产市场的预期。

针对需求端的相关鼓励支持政策措施持续出台，有助于降低购房门槛，减轻购房者的资金压力，更好满足刚需和改善性需求，促进住房合理消费。如近期一些城市调整限购区域，降低首付比例和房贷利率，降低换购住房个人所得税等，均起到了逐步修复市场信心的作用。当前首套房贷利率处于历史低位，并赋予地方更大自主权，地方政府能够更好稳地价、稳房价、稳预期，降低购房者的购房成本。有关部门的监测信息显示，北京、重庆、厦门等城市的新房成交面积有所增加，个别城市的成交量增长明显。

除了已经出台的相关政策之外，促进房地产市场需求端改善仍有一定空间。特别是改善性需求的合理释放将有助于市场企稳。有关研究显示，城镇户均住房已经超过1.1套，改善性需求已经逐渐成为购房主体。对于购房者而言，当前首次置业的政策更为优惠，而改善性需求成本仍相对较高，改善性需求仍然有较大的释放空间。如果更好释放改善性需求，将有助于改善房企面临的流动性困境，对于防范风险、促进市场稳定以及金融发展都有重要作用。

当前，改善性需求贷款负担总体高于首次置业，降低改善性需求的置换成本，或可有效促进需求的释放。有改善性需求的家庭，整体收入水平相对较高，抗风险能力比较强，因此，有业内人士呼吁，可进一步通过降低改善性需求的首付和贷款利率，从而降低改善性需求的资金负担。

同时，还可以进一步降低交易环节的税费成本。不久前，财政部、税务总局出台了关于支持居民换购住房有关个人所得税政策。对于出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。根据城市不同，这项政策能够为相应购房者节省少则一两万元，多则三五万元，甚至更多税费。还有一些城市出台了缩短免征营业税年限的措施，比如契税的减免，这些都有助于鼓励正常的房屋置换需求。有关城市也可以选择在这些方面继续发力促进购房需求的释放。

总体而言，应该高度重视需求端的改善，更好满足首次置业特别是改善性需求，首付比例、房贷利率等政策或许仍有一定的调整空间。

增强购房者信心势在必行。针对需求端的相关鼓励支持政策措施持续出台，有助于降低购房门槛，减轻购房者的资金压力，更好满足刚需和改善性需求，促进住房合理消费。

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