“金九银十”推盘和销售旺季也未能改变杭州楼市的“颓势”

近日，中国证券报记者走访浙江省杭州市拱墅区、西湖区、滨江区的多个中介公司了解到，在楼市调控政策收紧、房贷利率提高等多方面影响下，杭州二手房的购房需求显著减少。

机构监测数据显示，传统的“金九银十”推盘和销售旺季也未能改变杭州楼市的“颓势”。杭州9月份二手房仅成交3784套，创下2020年2月份以来历史新低。10月“十一黄金周”开局以来，杭州楼市成交跌势依旧，“十一黄金周”杭州市区仅成交53套二手房，其中住宅成交46套，创近6年来新低。

有二手房经纪人“十一”放假

“业主心理预期也在改变，主动降价房源明显增加。但是之前谈的客户，要不是购房资格没了，要不就说不考虑了。”拱墅区一家德佑门店的经纪人吴亚洲这样对记者表示。

吴亚洲在杭州已经从业近10年。今年“十一黄金周”他放了假，这是近3年来的第一次。“真的没人看房了，信贷、限购严控下，市场的冷却速度比预想的还要快。”他不无感慨地说。在他看来，现在买卖双方的观望情绪都很浓，如果源头不放松，杭州二手房行情将继续下行。

目前杭州部分热门板块的次新房和学区房实际成交价格已经出现大幅下跌。以此前的学区房明星楼盘“耀江文鼎苑”为例，10月6日成交了一套136平方米的房源，均价为60076元/平方米，在小区近一年的成交房源中，低于61000元/平方米的仅有3套。另一个曾经6万人摇的红盘“西溪公馆”，10月8日有中介发布房源，总价急降180万元。

一位刚刚签约购买拱墅区“养云静舍”楼盘二手房的邓女士告诉记者，同户型和同楼层的房子在贝壳的挂牌价曾高达1300万元，每平方米高达10万元。而现在，房主降价到1100万元，最终她以1000万元价格成交，每平方米大概7万元出头。据了解，该楼盘处于申花板块核心位置，也是刚交房不久的次新房，此前一直热度很高。

从机构数据看，“金九银十”似乎没能改变杭州楼市颓势。据不完全统计，杭州9月二手房仅成交3784套，是自去年2月以来的历史新低。10月跌势依旧，“十一黄金周”杭州市区仅成交53套二手房，其中住宅成交46套，创近6年新低。

新房“冷热分化”

相比惨淡的二手房来说，新房登记和摇号情况也出现“冷热分化”。数据显示，杭州9月有58盘共10842套房源登记摇号，共有38498组家庭入围摇号，平均中签率28%。其中有8盘触发按社保排序入围，“檀映里”和“蒲荷芸邸”更是触发了有房户188个月的顶格社保条件。与此同时，流摇楼盘高达25个，占总量的近一半，此前不少限售的板块也迈入了流摇的行列。

“面对严格的政策，无论新房还是二手房，杭州楼市正在逐步回归到理性的范围，这个趋势还将持续。”有房产观察人士指出，杭州的新盘供应量本身就很大，很多房子并不稀缺，加上前两年投资客都是因为新房、二手房价格倒挂去杭州炒房，等限售期限一过，就会争相出货。如果碰上行情不好，二手房可能还会形成降价潮。

与新房联系紧密的土地市场方面，10月11日，浙江省杭州市规划和自然资源局公告，17幅土地终止出让，意味着原有31幅地块缩减至14幅。

此前，杭州对第二批集中出让地块的竞拍条件进行了调整，竞买人须具备一年以上开发资质;同一集团成员企业不得同时报名竞买(或联合竞买)同一地块，除“竞品质”地块，同一集团成员企业最多参与5幅地块竞买。土地竞价规则也有变化：一般地块溢价率上限由20%调为15%，“竞品质”试点地块溢价率上限由10%调整为5%。

落户政策收紧

此外，杭州曾经为了吸引人才而制定的宽松落户政策也在收紧。10月9日，杭州公安官微发布《关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告》。与原来的大学毕业生落户政策相比，此次公告取消了大专生落户，落户门槛变为本科生。硕士以前享受的“先落户，后就业”政策取消，现在与本科生同等待遇，需先工作后落户。

自2017年开始，杭州推出了一系列人才落户鼓励政策，一直都是人口流入的热门城市。国家统计局近日公布的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》显示，按照城区人口排序，全国现有超大城市7个，特大城市14个。杭州是14个特大城市之一，常住人口约为1193.6万人。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前杭州人才政策相当宽松，使得各类人才通过落户的方式进入杭州，进而获得了购房资格，从而导致杭州楼市炒作现象比较明显。此次杭州对于此类人才政策进行了堵漏，适当收紧，能够更好配合房地产政策的推进，对于稳定市场发挥积极作用。从实际经验来看，此类政策将有助于规范各类购房行为，各类通过违规落户而骗取购房资格的操作将会减少。

分析人士指出，持续高增长的人口成为杭州楼市的助力，同时也增加了购房需求，这也是这几年杭州楼市高温不下的原因之一。因为杭州楼市火爆，新房和二手房价差很大，也存在一些为了炒房而落户的“炒房客”。一系列政策的收紧，会把杭州楼市的泡沫逐步挤压出去，让真正需要住房和改善住房条件的市民能够以合理的价格买到房子。

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