万科旗下万物云上市首日破发 涉房市场筑底迟迟难成？

作为姗姗来迟的头部物企，万物云(02602.HK)在市场尚未完成筑底的情况下，敲开了港交所的大门。9月29日，港股迎来年内最大IPO，万科旗下万物云正式在港交所鸣锣上市。截至当日收盘，万物云报46港元/股，较发行价49.35港元下跌6.79%，总市值约为544.9亿港元。尽管相较于此前业内千亿估值预期几近腰斩，但在物管企业利益输送、资金占用问题不断曝出，涉房市场筑底迟迟难成的当下，万物云逆势拿到路条依然被看作是近期房地产市场难得的一个喜讯。

意料中的破发

万物云上市首日破发似乎早有预兆。

根据全球发售公告，此次万物云计划全球发售的股份数目为1.17亿股，仅占万物云总发行股本的10%。其中，香港和国际的发售比例分别为1:9，即在香港发售股份数目为0.12亿股，而国际发售1.05亿股。

尽管万物云将招股比例从行业普遍的25%下调至10%，降低了在香港的发售比例，但仍然出现了认购不足的情况。

根据此前公告，万物云总共接获4681份香港地区提出的有效申请，总共认购953.13万股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数1167.14万股的约0.82倍。此外，万物云国际发售项下则获得超额认购，国际项下认购数量约为原计划发售总数的3.3倍以上。由于香港公开发售认购不足，万物云未认购的香港发售股份已重新分配至国际发售，国际发售项下发售股份最终数目为1.07亿股。

国际发售情况超出预期，与万物云强大的基石投资阵容不无关系。

按发售价每股发售股份49.35港元计算及根据基石投资协议，基石投资者已认购4383.4万股发售股份。相当于紧随全球发售完成后万物云已发行股本的约3.76%，及相当于全球发售项下发售股份数目的约37.56%。由此，基石投资金额约21.63亿港元。

据了解，万物云基石阵容相当“豪华”，其中包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

逆境上市

对于万物云上市首日破发，万科董事会主席郁亮似乎早有准备。在他看来，9月29日对万物云而言，是一个全新的起点。1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬，记忆深刻。因此万科并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。这次万物云上市，获得很多投资者的支持，其中包括一些长线价值投资人，站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间。

据万物云董事长朱保全介绍，此次发行净筹资额约56亿港元，将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设，以回馈客户。

但在包括地产分析师严跃进在内的业内人士看来，目前整个市场环境波云诡谲，内房股、物管股皆处于下行通道，香港市场同样表现欠佳，此时上市并非最佳时期，万物云属于逆境上市，破发与否在能否成功上市面前变得不那么重要了。

同样在港股排队的另外一家涉房企业董秘办负责人也直言，在国际部批条越发收紧的当下，前有大量物业企业与开发板块利益输送、资金占用的案例曝出，后有迟迟走不出筑底的大市场，涉房企业能够获得证监会与港交所的批条就是成功。“目前监管对涉房企业上市的态度依然很谨慎，之前排队的物管企业难度很大，如果年内拿不到路条，明年6月就会有扎堆的对赌到期。”这位负责人担忧地表示。

市值高低

在万物云孵化之前，万科物业已培育多年。2020年10月，万科将培育多年的“万科物业”正式更名为“万物云”。彼时对于更名的原因，朱保全给出的答案是“在三十年扎根物业服务的基础上，万科物业公司升维为万物云的时机已成熟”。

自此万物云“蝶变”开始，业务板块也融入科技基因。据悉，目前万物云旗下主要有三大业务板块的业务模式：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

9月29日上市敲钟有一个很有趣的细节，敲锣仪式上的六名员工代表，既有埋头实干28年的老员工，也有被万物梁行吸引的超高层专家;既有从社会招聘的律师合伙人，更有自己培养的应届万物生;既有高知算法博士专家，也有出纳转岗的物业管家。越来越多元化、技术化与知识化的人才图谱，也表明万物云“蝶变”的态度。

根据弗若斯特沙利文的数据显示，按基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

2022年上半年，万物云取得营收143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

截至6月底，万物云服务涉及住宅项目合约建面约9.3亿平方米，签约管理物业为4096个，在管建面约7亿平方米，在管物业为3035个。商企和城市项目总合约建面约1.6亿平方米，签约管理项目1929个，在管项目建面约1.4亿平方米，在管项目1706个。

截至晚间收盘，万物云的总市值为544.9亿港元，在港股物管板块中排名第二，超过行业龙头碧桂园服务的392亿港元，仅次于华润万象生活的673.3亿港元。目前港股物企第一梯队中，保利物业总市值约234.6亿港元，恒大物业总市值约248.6亿港元，绿城服务总市值约170.9亿港元，超过500亿市值的物管企业目前也仅有两家。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，万物云目前的市值表现基本符合市场预期。首先，从在管面积规模及母公司市场地位来看，万物云肯定会进入物管行业第一梯队。其次，其在管项目的质量、运营服务能力，以及面向资本市场所讲的“故事”，也受到资本市场的青睐。

与大多数同行相比，万物云的“独立”稍晚了一些。2020年被视为物管企业的上市元年，包括恒大物业、融创服务、华润万象生活等多家物管企业排队赴港上市，彼时市场风口的风也吹得正旺，上市物企大多收获了高估值。

而万物云如今的上市节点错过了最佳的“高估”期，市场也大多在谈“赶个晚集”。上市破发是资本市场的博弈，万物云在讲“故事”之外，也要积极给出“涨上去”的内在价值。

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