世茂服务收入增长“秘诀”：外拓能力强大 城市服务等多元业务赋新能

受新冠肺炎疫情反复、房地产行业下行等因素影响，物业管理行业整体业绩承压。不过，世茂服务克服了种种困难，实现了总收入和管理面积的双增长，显示出十足的韧性。

世茂服务8月31日披露的中期业绩报告显示，期内公司实现营业收入42.66亿元，同比增长12.9%。Wind数据显示，目前已经发布2022年中期业绩的54家港股上市物业公司中，世茂服务的收入规模稳居行业前10。此外，世茂服务实现毛利11.14亿元，归母净利润1.40亿元，保持行业前列水平。

记者注意到，世茂服务的收入结构进一步优化，其中非业主增值服务的收入占比下降至7.5%，而2019-2021年同期的数据分别为34.2%、20.9%和10.2%。有业内人士称，非业主增值服务高度依赖于关联房企的楼盘开发速度以及输送意愿，不具备明确的可持续性。在房地产行业下行周期，该业务贡献度下降在一定程度上意味着抗风险能力的提升。

此外，世茂服务物业管理服务和城市服务的收入分别为23.42亿元和6.71亿元，占总收入的比例分别高达54.9%和15.8%。

外拓能力强大，合约面积达3.33亿平

对关联方依赖度下降的世茂服务，其管理规模上却依然在快速增长。截至2022年6月30日，世茂服务合约面积和在管面积分别为3.33亿平方米和2.56亿平方米，同比增幅分别为39.3%和46.2%，这为其后续业绩的稳定高速增长提供了充足的资源保证。

世茂服务管理规模的增长，离不开其优异的外拓能力。2022年上半年,世茂服务新增外拓合约面积3060万平方米,同比增长12.9%;继续加大对住宅业态的拓展力度,新增住宅项目合约面积占比达51.7%,为增值服务的发展创造了更多用户和空间;新增非住宅项目合约面积中,高校类项目合约面积占比达32.8%,凸显了世茂服务与浙大新宇融合效果显著。

同时，2021年底以来，受资金链紧张等因素影响，物业行业收并购交易宗数及交易金额都出现大幅下滑。不过，世茂服务依然将5家公司纳入囊中，在长三角、大湾区等重点区域内的业务规模和项目浓密度进一步提升，同时补充了在医院等专业领域的服务能力。

值得一提的是，世茂服务对被收并购的公司都进行了财务、人力、风控以及业务信息等四个方面的“一体化管理”赋能提效，使其实现了运营能力、服务品质及客户满意度的提升。在相关媒体发布的“2022年上半年物业服务满意度100强”名单中，世茂服务以89.15的高分位列第一。

布局多元业态，城市服务收入劲增4倍

近年来，越来越多的物业管理企业都开始跳出传统“四保”业务，往更开阔的业务边界拓展，城市服务便是追逐的风口之一。对于世茂服务而言，其进入城市服务赛道不算最早的，但从交出的成绩单和彰显出的成长性来看，绝对算得上其中的“佼佼者”。

2021年10月，世茂服务正式发布城市服务业务，不到一年的时间已在行业站稳脚跟。上半年，世茂服务的城市服务业务上半年新增项目33个，中标总金额合计高达10.52亿元。其中，陕西蓝田县、洋县城乡环卫一体化服务项目合同总金额分别达3.48亿元和1.22亿元;贵州毕节市金海湖新区城区环卫作业市场化服务项目总金额达1.20亿元。

2022年上半年，世茂服务城市服务业务实现收入6.71亿元，同比增长400%，占收入的比例为15.8%，而上年同期仅为3.6%。这意味着城市服务已经超越非业主增值服务，成为世茂服务的第三大收入和利润来源。

记者也梳理了其他几家头部物业管理业务的中期业绩，雅生活服务和碧桂园服务的城市服务板块收入分别增长了302.4%和25.8%;旭辉永升服务城市服务收入为1.84亿元;华润万象生活则获取了逾30个城市空间项目，年化合同金额2.6亿元。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，按照全国城乡社区服务事务总财政支出，把其中与物业没关系的剔除掉，同时考虑城市支出复合增长率、物业公司渗透率等因素，预测五年内城市服务能达到7600亿元的体量。有业内人士也告诉记者：“城市服务作为新兴赛道，尚未出现行业寡头，巨大的市场空间对所有物业服务企业开放，像世茂服务这种城市服务业务打磨已基本完成的头部物企或将持续受益。”

行业长期向好，公司有望迎更大发展空间

世茂服务各项业务稳健发展的同时，其所处的市场大环境也在逐渐回暖。2022年上半年，中央到地方层面物管行业各项利好政策频出，涉及疫情防控支持、社区增值服务、城市服务、智慧社区建设等领域。

在此背景下，“行业长期向好”成为各大机构共识。光大证券在近期研报中指出，物管行业定位“社会治理基层支柱”，在疫情常态化防控、老旧小区改造、智慧社区建设等方面具有较高参与度，政策持续友好，行业发展空间广阔。

中金公司研报则称，物管行业在管规模在住宅与非住、增量与存量等多重因素支持下，未来5-10年有望保持中高个位数增长，头部物企市占率亦有持续提升空间。兴业证券也认为，在“稳增长”和“宽信用”的大环境下，房地产公司将有更友好的发展环境，物管公司则会有更好的业务成长性，更安全的财务状态，估值将会有更大的弹性。

广阔市场前景下，市场普遍认为，那些经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量佳的物管公司将迎来更大的发展空间。显然，世茂服务就是这样的存在。世茂服务方面也表示，将进一步提升自身运营能力，夯实前线基础，打磨管理细节，提高业务质量，发掘更多内在价值，厚积薄发，行稳致远，实现高质量发展。

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