金融街物业：高毛利业务贡献度缩水 应收账款坏账计提增加

日前，金融街物业发布2022年中期业绩公告， 期内公司取得收入6.7亿元，同比增长6.61%;利润0.69亿元，同比下滑15.79%;归母净利润0.62亿元，同比减少19.09%。

除金融街物业外，在已经发布中期业绩或盈利预警的上市物企中，包括第一服务、佳兆业美好、正荣服务、融信服务、时代邻里、融创服务和雅生活服务等多家物企的归母净利润均出现不同幅度的下滑。其中，正荣服务、佳兆业美好下滑幅度均超过70%。业内人士表示，地产企业流动性陆续出现问题，与其关联较大的物企难免受牵连。

高毛利业务贡献度缩水，应收账款坏账计提增加

“物企净利润大幅下滑主要有两方面的原因。第一，物业高毛利业务贡献度下降。例如，与地产销售相关度较高的非业主增值服务收入大幅缩水，对应的利润也出现下跌;房地产开发的增量市场交付放缓，高物业费项目减少;第二，物企对应收账款的坏账计提则对净利润产生了更为直接且明显的影响。”嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰告诉中国网财经记者。

以第一服务为例，上半年，其物业管理服务的收入增加约49.1%至3.62亿元，绿色人居解决方案的收入减少17.5%至0.96亿元，增值服务的收入减少约36.2%至0.96亿元。不难发现，在以上三条业务线中，收入下滑明显的是绿色人居解决方案和增值服务，这两类业务均与地产关联度较高。

来源：第一服务公告

公告显示，受房地产市场低迷影响，第一服务绿色人居解决方案中的系统安装服务、绿色科技咨询服务及恐龙系列产品销售等业务均出现收缩，产生的收入不及去年同期。此外，向非业主提供的增值服务包含协销服务、前期规划及设计咨询服务，其产生的收入分别下滑85.58%、62.79%。

来源：第一服务公告

因相关业务收入减少，第一服务今年上半年的毛利由去年同期的1.71亿元减少约18.6%至1.39亿元，毛利率则从33.6%下滑至25.1%。其中，物业管理服务的毛利率由26.1%减少至20.4%，

绿色人居解决方案的毛利率由32.6%减少至24.3%，增值服务的毛利率由46.4%减少至43.8%。

由于不少上市物企的在管面积均来自关联开发商，其应收账款均是通过提供物业管理服务产生的收入，而地产企业暴雷也导致物企计提的应收账款减值拨备有所增加。

早些时候，正荣服务公告称，预计上半年归母净利润为3000万元，较去年同期的1.01亿元下滑70.30%。对此，正荣服务表示，利润下跌主要因为地产公司信用评级下降，导致计提的应收帐款减值拨备增加。同时，地产开发商项目服务需求减少导致非业主增值服务收入下降。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来，房地产市场在低谷徘徊，新交付项目的管理面积规模和增速都会降低，这不利于关联物企提升管理规模。不过，虽然行业整体增速下降，但不排除行业集中度走高，这符合公司及行业发展规律。因此，物管行业的收并购潮还将继续，而地产母公司经营稳健，业务规模增长诉求高的头部物企，其发起大标的收购的积极性更强烈。

年内逾九成物管股飘绿，专家称“反弹趋势无法确认”

净利润下滑的物企，在资本市场上的表现也乏善可陈。同花顺IFIND数据显示，2022年以来，港股市场上的62只物业股，55只出现下跌，占比88.7%。其中正荣服务、佳源服务和领悦服务集团的跌幅均超过80%。“目前，市场对房地产行业的信心极度缺乏，对于物企发展的成长性存疑”，李艳杰称。

李艳杰进一步解释道，从物业公司股权架构来看，有开发公司背景的物企，开发公司往往持股比例高。尽管物企的账面现金及现金等价物较高，但原则上两家企业之间的资金是不能流动的。不过，开发公司在偿债压力下，将目光转向了物业公司，包括变卖物业板块的资产、向物业板块出售开发公司的资产、直接挪用物企资金等。短期来看，确实能够缓解开发公司的部分资金压力，但对物业公司而言，风险较高且存在不合规，对物企乃至整个物管行业的健康发展都将产生负面影响。

今年7月，恒大物业发布公告称，其134亿元存款被银行强制执行，主要系公司经过质押相关贷款通过第三方(扣除费用后)回流至中国恒大，用作其一般营运资金。金科服务也于今年7月披露关联交易称，将向金科股份提供不超过15亿元的贷款，年利率为8.6%，主要用于补充一般营运资金。

对于后市，肖云祥认为，由于物管行业与房地产行业密切相关，所以在资本市场上两个板块的走势趋同。当前，虽然各地政府出台了一系列的房地产政策，但房地产市场基本面复苏乏力，而房地产二级市场表现波动较大，还无法确立反弹趋势。因此，物管板块的走势还有待进一步确认。

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