地产调控政策转向保交楼 “救活”房企仍需从根本纾困

7月28日，中央政治局召开会议，首提“保交楼、稳民生”。随后，多个城市出台新规，涉及加强预售资金监管、现房销售等多个方面。与此同时，多家房企也纷纷交出“保交楼”成绩单。

不过，当前房地产困局的核心还是在于大规模房企信用垮塌带来的负面情绪及资产贬值，如果要缓解当前地产链条持续的下行趋势，只保一批交付是不够的。

中央政治局会议首提“保交楼”

由于房地产行业关乎民生，做好“保交楼”俨然已成为当下市场调控的新重点。政府及金融机构也自上而下纷纷发声，并推进相关政策落地。

7月25日，银保监会召开座谈会，提到支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。7月28日召开的中央政治局会议首提保交楼，定调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

各地也针对“保交楼”密集出台政策。8月2日，东莞市住建局发布通知文件，其中提到开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款;监管额度内的资金，应当专款专用，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

长沙对商品房预售资金实行全程全额监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用;天津此前则提出符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金，并区分项目风险与企业集团风险，将风险企业的优质项目与企业本身分离。

与预售资金监管“头痛医头脚痛医脚”的被动相比，纾困基金的选择更为长远，意在通过恢复企业自身造血能力进而解决问题。近期，郑州出台了房地产纾困基金设立运作方案，拟暂定规模100亿元。基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，采用母子基金方式运作，由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出;盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。

多家企业披露“保交楼”成绩单

为提升市场信心，多家房企披露也“保交楼”进展。

8月1日，恒大宣布公司前7个月完成保交楼任务13.9万套、1561万平方米;正荣地产宣布公司前7个月共完成22600余套房屋交付，累计交房35个项目/批次;佳兆业集团宣布公司前7个月在杭州、绍兴、武汉、长沙等多个城市，累计交付6400套房。

碧桂园称公司上半年在214个城市累计如约交付1070个批次，超25万套房;绿地控股在公告中宣布“累计交付全国百余个项目共计面积933.7万平方米”;中骏集团、远洋集团和建业集团分别宣布已经完成超两万套房屋的交付。

除了“白纸黑字”的交付数据，还有房企披露了复工复产状况。

美好置业在近日回复深交所问询函中表示，公司延期项目武汉美好香域花境(二期)已于2022年8月5日开始部分复工。“奥园河南”官微信息显示，新郑奥园悦城项目已有序复工。鸿坤地产旗下廊坊鸿坤理想城项目在7月22日正式恢复正常施工。

销售及融资数据依然低迷

不过，“保交楼”需要大量真金白银的投入，而目前房企建设资金大多来源于项目销售回款和融资。克而瑞发布的数据显示，7月重点30城新房市场成交面积环比下降16%，同比下降33%;供应环比下降31%，同比下降43%。而在融资端，中指研究院数据显示，7月房地产企业融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%。

一位房地产从业者告诉记者：国内房地产企业的过往经营模式多是以较少的资本金撬动杠杆来开发项目，当用杠杆撬动的项目资产面临贬值风险，如果不能缓解销售和融资的压力，为企业注入现金流，只是要求保证“这一批”房屋交付，那么在建成后企业可能已无力续建下一批项目，进而酿成新的风险。

据海通证券测算，在假设房地产交房期为3年且过去三年销售出去的期房住宅都没有交付的极端情况下，未交付住宅的销售价值为41万亿;若按照40%的建安成本占比完成建设大概需要16万亿资金;如果按照 10%的违约停建比例来测算，需要1.6万亿的资金。

海通证券还称：“哪怕是当前还没有出现问题的房地产企业，未来也很难保证不出现违约。对于居民来说，并不能完全确定自己购买的房子能否保障交付。而这仍会对房地产需求端构成压制，需求端问题不缓解的话，房地产市场的出清可能还要继续。”

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