只租不售合法吗？能否卖给小区外人员？ 四川省消委会帮你厘清车位难题

“停车难”问题引发的法律纠纷屡见不鲜。近日，深圳宝能公馆车位事件引发全网热议。针对频发的车位纠纷问题，日前，四川省保护消费者权益委员会、四川省房地产协会邀请房地产领域专业律师，从法律角度解读车位纠纷中的常见问题，为广大消费者普及有关车位纠纷的专业法律知识。

据了解，目前小区车位主要分为三种：一是建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库;二是非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位;三是人防车库或人防车位。

关于开发商规定车位“只租不售”或“只售不租”是否合法的问题，北京市中银(成都)律师事务所冯丽律师表示，对于建筑区划内规划的车位，虽然产权属于开发商，但《民法典》第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。因此，如果开发商以“只售不租”或“只租不售”等各种名义拒绝提供停车服务，实际上变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求人民法院判令开发商将空置的车位向小区内业主进行出租或出售。对于非建筑区划内的车位，根据《民法典》第二百七十五条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，因此，开发商无权以“只售不租”或“只租不售”等方式对非规划内车位进行处分、获利。对于人防车位，由于产权归国家所有，开发商不可出售，仅可出租，且租期最长不超过20年，开发商对该类车位设置“只租不售”是合法的。

开发商将大量车位售卖给同一人或小区之外的买家合法吗?针对这一问题，四川英特信律师事务所蒋雪萍律师认为，根据《民法典》第二百七十六条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《民法典》第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”，开发商将大量车位售卖给同一人或小区业主之外的买家，这种行为不合法，侵犯了全体业主的合法权益。

四川博绅律师事务所李凊律师表示，当开发商已经将车位销售情况通过公示及书面方式告知全体业主后，若有业主放弃购买车位，即有闲置车位的，开发商可以处分这部分车位。此时，如果已有车位的业主仍有购买意愿，开发商也应优先根据实际剩余车位考虑业主的需求。在上述情况下，就可能出现业主一户购买多个车位的情况。即当业主需求已经确定被满足后仍有闲置车位的，法律法规并未禁止开发商向小区业主以外的购买者出售车位，对购买者的身份或数量也未作限制。因此，李凊认为，“开发商是否做到了优先满足业主要求”才是核心要点，至于售卖对象的要求和售卖数量，还需结合实际情况来判断。

小区内公共车位物业管理公司是否有出租权?四川英特信律师事务所蒋雪萍律师表示，《民法典》第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此小区内公共车位，如产权归全体业主所有，未经业主大会授权，物业管理公司无出租权。

北京市中银(成都)律师事务所冯丽律师也表示，如果业委会与物业管理公司达成一致，委托物业管理公司对车位进行管理，物业公司可对公共停车位进行出租，但扣除基本成本和税费以外的收入，应当交由业委会，为业主共有，并用于全体业主。

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