“融资+卖房”两难：15天内11家房企拟转让或完成资产转让

据记者了解，“融资+卖房”的两难从去年四季度以来一直未能得到改善，除了卖项目、卖子公司股权等变现手段之外，近期已有上市房企以股权为标的引入国资背景战投，以期应对年内第二波偿债高峰的到来。

6月份以来，先是千亿元房企建业地产拟引入河南铁建为战投，紧接着中国金茂拟以最高25.65亿港元的代价将上市公司中国宏泰私有化，再有阳光城48亿元出售项目。据《证券日报》记者不完全统计，从6月1日至6月15日的15天内，超过11家房企公告拟出售或完成资产转让，涉及标的总额超过302亿元。

“当下，受让方收并购涉房资产仍较为谨慎，仍以收购合作项目剩余股权为主。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，若项目去化加快，预计收购方收购项目意愿将增强，届时，地产行业收并购力度会加大。

持续“瘦身”缓解资金压力

6月13日，阳光城公告称，拟转让浙江永康6宗地块予滨江集团，股权转让代价为14.98亿元，滨江集团还需偿还目标公司原有负债33.04亿元，合计代价为48亿元。更早之前，华夏幸福、泰禾集团等较早出现债务违约的房企也相继出让资产。当然，也有如中国电建剥离49.42亿元地产资产，进行业务结构调整的交易。

6月14日，远洋集团出售位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目，买家为项目合作方中国平安人寿保险股份有限公司，交易金额为50.15亿元。

关于这些房企转让资产或引入战投的目的，据《证券日报》观察，一是将资产变现偿还债务。其中部分房企明确表示出售资产抵债，或用于缓解流动性压力;二是在行业低迷周期中，剥离地产资产，整合公司资源调整业务结构;三是为公司引入“白武士”，求得生机。

总体而言，对出让方房企来说，将资产变现的主要目的多是缓解短期流动性困难，避免债务违约。鉴于此，部分现金流较为充裕的房企借机补仓低价优质项目，同时，险资进场配置一线城市商业核心资产，寻求稳定投资收益。

至于房地产行业收并购进程相对有所加快，陆续有接盘者出现的原因，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，市场仍有不少潜在价值较高的优质项目，受项目所在城市和近期政策暖风频吹影响，资金较为充足的房企或机构可能会伺机而出。

仍有并购难点需要突破

尽管6月发以来房企出售资产现象增多，但并购市场仍难言活跃度很高。

克而瑞研究中心数据显示，今年前5个月，房企收并购事件只有20余宗，并购金额合计不足500亿元。换言之，摆上货架的资产较多，但已经完成的交易及拟达成的交易却相对较少，足以看出房地产市场收并购已愈发理性。

“不会轻易收并购项目，一方面土地市场有较好的机会;二是某些大型项目，股权、债权关系复杂，尽调若不充分，可能引发后续风险;三是市场信心不足，一旦用更多现金去收购，可能会导致财务风险增加。”某房企投资拓展部人士向记者表示，相对而言，央企、国企和高信用民营房企可能会趁着窗口期入手一些优质项目。

“房地产市场收并购较为复杂，收并购仍有较多难点需突破。”刘水向《证券日报》记者直言，一是受让企业多持观望态度，当前市场仍处于下行周期，未来走势不明朗，项目可能较难去化;二是出险企业不愿过早出售核心优质资产;三是与收并购项目相比，招拍挂获得的土地无论从财务还是经营角度都更易操作，从投资角度而言，房企也更倾向于直接拿地。

刘水进一步称，从出险企业角度来看，如果急于出售项目，一方面资产可能被压价，回笼资金不及预期，并且还会影响手中存货的估值;另一方面若优先出售优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。

但值得期待的是，2021年末以来，监管层密集发声支持房企合理的并购重组融资需求，鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款业务。据克而瑞研究中心不完全统计，截至5月底，今年房企各类并购融资总量约为2119亿元，其中房企获取银行授予的并购贷款额度总计约1960亿元。

“希望市场信心能够尽快被修复，如此一来，除了销售回款，出险房企也能够尽快寻得买家，进而凭借资产变现还债和维持日常经营。”上述投资拓展部人士称，彼时，市场并购动作或会增多。

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