北京城市更新条例征求意见：允许存量建筑用途转换 土地用途兼容或变更

6月7日-7月6日，北京市住房和城乡建设委员会向社会公开征求对《北京市城市更新条例》的意见。

《条例》提到，实施首都功能核心区平房(院落)保护性修缮、恢复性修建，可采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局。首都功能核心区平房(院落)腾退空间，在满足居民共生院改造和申请式改善的基础上，允许实施主体依据街区控制性详细规划，利用腾退空间发展租赁住房、便民服务及文旅服务等行业。

《条例》指出，北京城市更新的特点是“减量发展”，不搞“大拆大建”。通过总结我市城市更新工作实践经验，提炼总结出5大更新类型、12项更新内容，重点突出民生保障，充分体现首都特色。

具体包括：一是以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新。

二是以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新。

三是以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新。

四是以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新。

五是以统筹存量资源配置，优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新。此外还有市人民政府确定的其他城市更新活动。

北京住建委表示，随着北京新版总体规划的批复实施，北京的城市发展进入减量双控、以存量更新为主的新阶段。北京的城市更新更加注重存量资源的提质增效，为加强“四个中心”功能建设、满足人民群众“七有”“五性”需求腾出实施空间。同时，北京城市更新类型多、数量大，在减量双控发展要求下，需要通过立法进一步明确城市更新的目标和原则，明确相关主体的责任、权利和义务，建立稳定的制度规范。

允许存量建筑用途转换

为确保更新项目规范、有序开展，根据住建部、自然资源部相关文件精神，《条例》提出了11个基本要求，包括先治理后更新、补短板强弱项、既有建筑管理、城市风貌管控、绿色节能减碳、统筹地上地下、城市安全韧性、智慧城市建设、推进适老化改造和无障碍环境建设、慢行系统建设以及成本共担收益共享等。同时，结合首都城市特点，明确要坚持小规模、渐进式、可持续的原则，统筹推进首都功能核心区城市更新，促进老城整体保护。

为完善城市功能和补齐城市短板，允许存量建筑用途转换。建筑用途转换经批准后，土地用途可兼容或变更。市规划自然资源管理部门应当制定具体规则，明确用途转换和兼容使用的正负面清单、比例管控等政策要求和技术标准。

鼓励各类存量建筑转换为公共服务设施、城乡基础设施、公共安全设施;允许公共管理和公共服务类建筑用途相互转换;允许商业服务业类建筑用途相互转换;允许工业及仓储类建筑在符合控制性详细规划和工业用地管控要求的前提下，转换为其他用途。

建筑用途转换符合正面清单和比例管控要求的，允许土地用途兼容，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。超过比例管控要求的，应当变更土地用途，按照转换后的主用途管理。变更土地用途的，按照主用途确定建设用地使用权配置方式、使用年期，结合兼容用途及比例确定综合地价。主用途可按照不同建筑用途的建筑规模比例或功能重要性确定。

住房城乡建设、市场监管、税务、卫生健康、环保、消防等部门应当按照工作职责为建筑用途转换和土地用途兼容使用提供政策和技术支撑，办理建设、使用、运营等相关手续，加强行业管理和安全监管。

建设用地使用权依法采取租赁、出让、先租后让、作价出资(入股)等有偿方式或划拨方式配置。采取有偿方式配置建设用地使用权的，可以协议方式办理用地手续。

根据实施规划需要，或者涉及土地分割处置的，依法由政府收储后，采取公开招标、拍卖、挂牌等方式重新配置建设用地使用权。本市鼓励采取租赁方式配置建设用地使用权。租赁建设用地使用权可依法登记，租赁期满后可以续租。在租赁期内，承租人按规定支付土地租金并完成更新改造后，符合条件的，租赁建设用地使用权可依法转为出让建设用地使用权。

建设用地使用权租赁、先租后让、作价出资(入股)的具体办法由市人民政府另行制定。

鼓励以弹性年期方式配置建设用地使用权

在不改变用地主体的条件下，城市更新项目符合更新规划以及国家和本市支持的产业业态，在5年内实行按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。

过渡期内，可按新用途办理规划许可和施工许可手续，不补缴土地价款，不办理不动产登记;过渡期满或转让时，经属地政府评估，符合更新规划和产业发展方向，已实现实施方案既定的使用功能和预期效果的，可按新用途以协议方式办理用地手续。建设用地使用权配置方式、土地使用年期、土地价款评估标准等按照经批准的实施方案和规划许可手续等确定。

过渡期起始日为核发建筑工程施工许可证的日期;不需要办理建筑工程施工许可证的，起始日为核发建设工程规划许可证的日期。

鼓励以弹性年期方式配置建设用地使用权。采取租赁方式配置的，土地使用年期最长不得超过20年;采取先租后让方式配置的，租让年期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。建设用地使用权可提前续期，但剩余年期与续期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。

涉及缴纳或补缴土地价款的，应当考虑土地取得成本、无偿提供公共服务设施、市政基础设施、公共空间以及提供保障性租赁住房等因素，综合确定土地价款。

采取租赁方式使用土地的，土地租金按年支付或者一次性缴纳，租金标准根据前款及地价评估规定确定。土地租金按年支付的，年租金应当按照市场租金水平定期评估后调整，时间间隔不得超过5年。

《条例》支持利用腾退地下空间用于仓储、便民店、家政等便民商业服务网点及文体中心、社区活动中心、宣教基地、物业办公、养老服务等社区公共配套服务设施，利用腾退地下空间补充完善街区服务功能。

支持社会资本开展更新房屋再利用

《条例》明确，城市更新项目确需迁出原物业权利人的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或货币补偿等方式，实施产权归集。城市更新过程中，涉及公有住房腾退的，可采取房屋置换的方式进行。房屋置换可采取租赁置换和产权置换两种方式。

城市更新项目范围内公房承租人签订腾退协议比例达到项目实施方案规定要求的，产权单位可依据公有住房租赁合同的约定或法律规定解除未签订腾退协议的承租人承租协议，并妥善安置。

城市更新过程中需要对私有房屋进行腾退的，城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上的，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目涉及公共利益的，区人民政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定做出征收决定。

实施房屋征收的，由城市更新实施主体向区人民政府提出征收申请，并同时提交经过经审定的项目实施方案、征收资金来源、安置房源落实等证明文件。

《条例》显示，实施首都功能核心区平房(院落)保护性修缮、恢复性修建，可采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局;按照核心区控制性详细规划合理利用腾退房屋，建立健全平房区社会管理机制。核心区以外的地区可以参照执行。

支持社会资本开展更新房屋再利用，实施主体完成直管公房申请式退租和恢复性修建后，可获得房屋经营权。推进直管公房经营权质押，鼓励金融机构向获得区政府批准授权的实施主体给予贷款支持。

首都功能核心区平房(院落)腾退空间，在满足居民共生院改造和申请式改善的基础上，允许实施主体依据街区控制性详细规划，利用腾退空间发展租赁住房、便民服务及文旅服务等行业。

实施简易楼和危旧楼房改建。建立居民出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，支持居民提取住房公积金或利用公积金贷款用于支付改建成本费用。改建项目应当提升规划功能、不增加城市人口，可利用地上、地下空间，补充部分城市功能，适度改善居民居住条件，可适当增加建筑面积作为共有产权住房或保障性租赁住房。

对于位于重点地区和历史文化街区内的危旧楼房和简易楼，鼓励居民腾退外迁，改善居住条件。

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