利好政策不断 后续政策发酵 楼市预期会转变吗？

4月开启的政策潮给了深处低迷期的楼市提振的希望。国家统计局5月16日发布今年1-4月房地产相关统计数据，除了国房景气指数创下一年来新低外，另外三大指标——开发商资本金来源、销售额以及投资仍然处于负增长区间。业内分析，在各类利好政策不断、后续政策发酵下，市场预期会转变。

2022年前4月商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%。销售面积及金额同比维持负增长局面，其中商品房销售面积、销售额绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析，销售的低迷体现了市场信心尚未完全恢复，房企推盘积极性不足，购房者观望情绪仍存在。另一方面，全国各地疫情状况反复，居民预期收入降低，购房意愿不高。政策方面，当前出台政策方面多放在需求端发力，出台措施也多集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限购限售等方面，市场对政策逐渐形成了一定的免疫力，后期政策端还需考虑创新性政策出台，如长沙近期出台的租购联动新政等形式。

虽然整体情况不及预期，但易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似销售数据虽然有压力，但跌幅其实可控。今年4月份开启了房地产历史上罕见的政策密集潮，各类利好政策不断、后续政策发酵下，市场预期会转变。尤其是近期央行周末发文，客观上对销售数据的提振具有积极的作用。

陈霄预计，随着疫情阴霾逐渐散去，从中央到地方的政策效应将会逐渐显现出来，6月后销售数据或有望迎来明显回升。

尽管如此，开发商的资金面并没有更好的消息。

2022年1-4月，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%，到位资金增速维持负增长且继续走低。从各项指标来看，除利用外资外，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等同比均下滑，且同比跌幅呈扩大趋势。

“虽然中央层面强调加大房企流动性风险化解力度，但房企债务风险未得到有效改善。”严跃进对此分析道，这是资金面需要破解的一个难题或疑问，即为什么去年下半年以来的金融宽松政策，房企却感受不强。所以5月份开始，需要强化对房企的调研和摸底，对于资金的流通通道要进行密切追踪，要让宽松的资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产资金面上。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也提到，未来地方政府、金融机构需要切实出台房企债务解决的细则，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快重点房地产企业风险处置。

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