粤港澳大湾区内地多市花式松绑叠加降息利好 楼市有望加速回暖

房地产市场又迎重磅利好消息。5月15日中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布通知称，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。在这一消息发布之前，粤港澳大湾区内地多市已陆续推出相关政策，松绑房地产市场。业内专家认为，系列政策有利于房地产市场复苏，但复苏不会一夜出现，预计在金融支持和政策推动下，房地产市场有望在第二季度走出低谷。

湾区多个城市陆续松绑楼市

5月14日，东莞市住建局等8个部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对房地产市场松绑。其中，生育二孩或三孩者可新增购买一套商品住房、持有或购买“双(多)证房”但实质作为一套住房使用的可视为一套商品住房、个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年等政策受到关注。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，东莞发布的政策力度较大且措施较多，可支持改善性购房需求，激活市场交易。

除东莞之外，粤港澳大湾区多个城市如佛山、肇庆、惠州、中山、江门等，也陆续出台松绑楼市政策。这些城市的调控放松主要从限购、限售两方面展开。其中，限购条件从放松人才购买拓展至满足养老投亲、多孩家庭，再到降低远郊购房资格门槛，多人群考虑;限售调整方向为取消限售、缩短限售年限。

金融领域一边开闸一边降息

房地产市场的调控效果，除了行业自身政策外，还受金融信贷和税收等影响。近期的金融政策变化，为房地产行业注入活力。

4月，央行宣布降准0.25个百分点，释放资金5300亿元，增强了稳定经济增长的预期，一定程度上对房地产行业也是利好。

5月15日，央行和银保监会宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。以按贷款金额250万元、期限30年、等额本息还款估算，利率从4.6%降至4.4%，30年月供可节省利息支出超过10万元。

不过，这样的最低房贷利率目前在粤港澳大湾区内地城市中还比较少见。据克而瑞的统计数据显示，至4月底，粤港澳大湾区内地9个城市(以下简称“湾区内地9市”)主流首套房贷利率为5.17%。就广州来说，羊城晚报记者走访了解到，目前广州在售楼盘的首套房贷利率为5.2%至5.4%之间。虽然有银行面对优质客户能执行4.8%或4.6%的利率，但眼下这并不普遍。

克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓认为：“央行和银保监会对首套房贷利率优惠作出清晰指引，是一种鼓励地方大胆释放刚需需求的表现，既能提高刚需买家入市的积极性，也能敦促地方及早因城施策，进一步利好楼市复苏”。

多管齐下助房地产市场复苏

房地产市场低迷是各地陆续放松调控政策的主要原因。据克而瑞的统计数据显示，今年4月，全国30个重点城市的一手住宅成交量同比下降约58%。在新推产品的去化率方面，4月，湾区内地9市的平均去化率仅为25%，仍处在低位运行状态。深圳、珠海去化率较高，也仅为33%和35%。

今年前4个月，广州房地产市场行情不太乐观，一手住宅成交量约为2.2万套，而去年同期则为4.1万套。但在多部委提振市场信心支持改善和刚性住房需求之下，广州开发商积极应市，楼市交易开始回暖。

据合富研究院的统计数据显示，“五一”假期，广州一手住宅成交较4月周均水平环比上升195%，同比下跌20%，但跌幅相对收窄。羊城晚报记者了解到，在上周末正式推售的荔湾区全新改善型住房项目，售价为每平方米6.4万元至7.5万元，首推去化率接近六成;同为面向改善型需求的海珠区琶洲全新项目，售价约为每平方米10万元，一些购房者称“一房难求”。不过，外围区域的一些项目还得依靠积极促销才有可能获得成交，广州楼市区域分化情况仍比较明显。

广东省房协专家委员会常务副主任委员赵卓文认为，此次央行和银保监会将首套房贷利率下调，发出了强烈的激活楼市的信号，“这是一次很重要的政策转向、是积极的第一步。”他认为，此举有利于提振房地产市场信心，促进刚需买家入市，但房地产市场不会一夜回暖，预计在金融支持和政策推动下，有较大希望在第二季度走出低谷。

李宇嘉认为，近期，楼市纾困政策的力度和范围明显扩大，力度上从之前的购房补贴、增加公积金额度等升级到松绑或取消限购、限售，范围上从三四线城市扩散到了能级较高城市。这些政策调整符合当前的政策导向，即房住不炒、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展、更好满足购房者合理住房需求等。结合楼市基本面及稳增长的重要性，新一轮政策松绑期已到来。

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