规模扩张提速与服务乱象多发 长租公寓洗牌后走向何方？

4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，其中提到，要完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房。

近年来，长租房的发展愈发受到重视。今年政府工作报告也明确提出：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。今年4月初，中宣部等17部门联合印发的《关于开展青年发展型城市建设试点的意见》中提到“完善长租房政策，加强轻资产住房租赁企业监管，支持重资产住房租赁企业发展”等内容。

政策加持背景下，长租公寓“蓝海”显现。龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉瓴寓等房企系品牌加大扩张步伐，而创业系及中介系品牌在经历了大洗牌后也逐步趋于理性。

尽管行业整体向好，但此前野蛮生长带来的隐患仍未根除。房屋品质和服务质量投诉仍然多发，押金、租金、生活费用的缴纳、退款渠道及标准未能统一，这些痛点难点如何破解，仍需要政府和从业企业共同努力。

部分房企长租业务迎来收获期

近年来，我国租赁住房行业发展曲折。据统计，近三年来已有超过200家长租公寓企业消失，曾经赴美上市第一股的“长租公寓第一股”青客公寓已宣布破产，蛋壳公寓也暴雷从纽交所摘牌。

一些企业黯然离场，一些企业则快速发展，部分已经迎来收获期。近日，龙湖集团在年报中宣布，经过6年的发展，公司“冠寓”业务在2021年首次实现年度盈利，全年租金收入达22.3亿元，同比增长23%。

龙湖冠寓前CEO张智聪曾表示，如果一家长租公寓品牌管理的房间低于一定规模，想要盈利将几乎不可能。适当的规模增长，是企业走上可持续健康发展路径的重要前提。截至2021年末，龙湖冠寓累计开业房间数量达10.6万间，出租率为92.9%，其中开业6个月以上的房源出租率94.3%。龙湖集团首席执行官陈序平在2021年业绩发布会上表示：“冠寓保持20%以上的年化增长速度。”

同样快速发展的还有万科泊寓。截至2021年底，万科泊寓运营管理房屋已达20.87万间、累计开业15.95万间，规模在行业里领先。根据其公布的数据，万科泊寓2021年底已开业项目的年均出租率95.3%;项目前台GOP利润率为89.7%;全年租金收缴率为98.9%;客户续租率达58%。2021年，万科租赁住宅业务(含非并表项目)2021年实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。万科表示，2022年要实现“成本法下的净利润回正”，包括长租等经营服务类业务将逐步形成新的利润蓄水池。

此外，旭辉瓴寓2021年底已布局全国20个城市，整体管理房源超8.2万间，同比上涨10.2%;开业房源超3.2万间，同比上升14.3%;出租率超96%。中骏方隅公寓目前管理房源34819间，其中80%分布在一二线城市;

作为央企的招商蛇口和中海，目前拥有长租公寓房间数量也分别超过3.6万间和1万间。

租赁型企业规模“稳中求质”

不同于开发商开拓“第二增长曲线”的财大气粗，专注房屋租赁赛道的企业在经历了2020年的行业风波后，无论是在重资产投入还是规模扩张上都更为谨慎。魔方CEO柳佳在采访中曾表示，“规模最大这件事情，我们想的很明白，我们要做的是最盈利的企业，在盈利的基础上我们再去追逐规模，而不会单纯地去追求规模最大。”

乐乎公寓规模扩张的步伐似乎也有所放缓。官网资料显示，目前规模约为6万间。乐乎公寓创始人兼CEO罗意在2019年曾预计，对于轻资产拓展的前期投入预计达到10万间的规模才有可能覆盖前期投入成本。

不过，罗意认为，尽管公司近几年的房源数量从绝对数看差不多，但是公司当今的能力比以前加强了很多。近日，在接受中国网财经记者采访时，罗意表示：“公司近年保持了单年1.5万间左右的增长，并且城市布局和业务层级都有所发展。当前公司已经进入了一个对规模仍有渴望但同时尊重规律的状态，也不排除随着外部市场经济的复苏回暖，公司会略微带一带油门。”

作为中介系品牌的自如，也于2021年8月首次公开了2021年集中式租赁项目经营数据。数据显示，自如在全国8城管理的65栋集中式项目，整体出租率提高至98%。同时，60%的房源实现0空置周转。在65个集中式项目中，除原有的整栋式、职住型集中式公寓外，以新的合资、包租、并购等多种形式落地了6个保障房项目、33个商改租项目、2个大型租赁社区。而据2020年末的数据，自如当时的集中式长租公寓项目共计53个，整体入住率稳定在95%。

品质及服务仍有待提升

对于长租公寓，与追求规模增长相比，品质把控、质量管理更为重要。近日，有租客告诉中国网财经记者，他在乐乎公寓退房时，管家要求其开通“乐乎公寓APP”中的“卡包”功能，以方便办理线上退款，后来退款被打到了一张徽商银行卡内，这张卡则是在开通“卡包”功能时被办理的。

记者下载该APP操作后发现，在其“卡包”功能中，若要完成“开通钱包”操作，必须勾选同意《徽商银行开户协议》及《个人信息授权使用书》。那么，乐乎公寓的客户想要线上退还押金是否一定要开启“卡包”功能呢?记者在乐乎公寓不同门店得到了不同的答复。在京北某门店，接待店员告诉记者：“这个卡包是放押金的，不开通的话基本不受影响。”而在京南某门店，接待店员则告诉记者：“在退还押金和剩余房租时，一定要把卡包打开，然后可以绑定其他银行卡。”

对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉记者：“企业应该无条件退款，不能设定这种条件。比如消费者权益保护法第十六条经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益;不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。”

不过，乐乎公寓的工作人员在接受采访时表示，这是公司APP上面的一种线上推广方式，没有要求客户必须开通。不过在采访中记者也了解到，若消费者实在不认可这种“线上退款方式”，那么可以选择线下渠道退回押金。

除此以外，长租公寓还遭遇了水电费标准不透明、房屋隔音效果、服务和维修不及时等一系列投诉。记者在采访中也发现，乐乎公寓各门店水电费收取的自由度很高，如部分门店水费为每月固定价格，部分为按使用吨数收取，电费则基本为每度1.2-1.5元的商业用电标准。除乐乎外，魔方公寓同样投诉缠身，被投诉内容包括服务态度、虚假承诺随时退房、房屋隔音差、访客登记虚设等等。

住房问题关系民生福祉，租赁的房屋品质和服务质量是租客体验的重要组成部分。在诸多利好加持下，如何规范租赁市场秩序、保障租赁双方的合法权益，提供更多优质房源，仍是行业参与者需要寻找的最优解。

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