“蒙眼狂奔”的时代一去不复返，房地产新模式的三大前提

无论上市房企2021年“期末考”成绩如何，公司掌舵者都需真正意识到，“蒙眼狂奔”的时代已经一去不复返了。

从2021年年底中央经济工作会议首次提及“房地产新模式”至今，管理层多次强调这一重要表述，明确过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式不可持续，要探索新的发展模式。在笔者看来，结合我国土地资源、人口、城市发展阶段，探索房地产良性循环和健康发展之路已迫在眉睫。这此过程中，三个前提非常重要。

一是房地产开发规模增长空间受限。公开数据显示，2021年城市化率升至64.72%，全国商品房销售额为18万亿元，全国商品房销售面积已经连续5年保持17万平方米的高位。在2021年业绩说明会上，TOP10房企掌舵人达成共识：未来5年至10年市场空间将降至10万亿元。

二是住房供应模式正在重构。“十四五”期间，相关部门的多次表态均涉及着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。这意味着将坚持租购并举，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系。政策护航下，各城市纷纷制定保障性租赁住房供应目标，预计“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万至900万套之间。

三是“场内玩家”或将减少。种种迹象显示，“债务违约+经审计年报出不来”的房企可能会永久停牌，缩表出清会让部分房企退出市场。即便是熬过艰难时刻撑到春天的地产商，若还按照“以速度为规模加法，以杠杆为乘法”的老玩法发展，终究会退出“绩优生”阵营，估值也无法获得投资者充分认可。

不难看出，市场环境及增量开发空间的变化，倒逼房地产行业“探索”新发展模式。后房地产时代，房企需以市场需求为导向，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫。

其一，保持杠杆合理化。过去过度依赖土地红利和金融杠杆，催生了一批大而不强的“千亿房企”，如今部分该类房企出现了债务违约、年报难产。因此，合理化房企杠杆，从单纯追求规模转向利润、产品、服务和规模互相平衡的经营模式，已箭在弦上。

其二，积极盘活存量，有序推进城市更新。要改变过往“大拆大建造新城”的粗放式开发模式，加强土地资源集约化利用，树立智慧城市理念，盘活低效存量用地，处理好闲置商办、老旧厂区的改造工程。更重要的是，要转变思路推进城市更新，比如通过市场化手段融资，以产业升级、教育配套一盘棋的思维进行城市更新规划。

其三，开发商需强化轻资产运营能力，向发展商转型。据笔者观察，单纯依靠做大开发规模已不能得到投资者认可，目前，2000亿元市值阵营的房企共性特征之一是非房开收入占比逐渐提升。在行业逐渐由增量市场转向存量运营赛道时，开发商需转变思路提前布局，发力全产业链运营和资产管理，经营模式应逐渐由重资产转向轻资产，打造高毛利率且有稳定现金流入账的第二增长曲线，比如代建、物业、租赁、商业地产等。

当然，探索房地产新发展模式无法一蹴而就，这是长期系统性工程，亦需在前行中不断调整。但当下，需为过去的“高歌猛进”按下“终止键”，着眼于新思考、新产品和新服务，让居者有其屋跨向居者“优”其屋。旧模式已走向末路，新模式转型正当时。

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