河南三部门发文 进一步规范商品房预售资金监管

3月11日，河南省住建厅、人民银行郑州中心支行、河南银保监局等三部门公布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》(简称《意见》)。

《意见》显示，此举是为加强商品房预售资金监管，保障预售资金用于商品房项目工程建设，确保资金安全可控，确保房地产项目竣工交付，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，促进全省房地产市场平稳健康发展，同时，2019年以来，全省各市、县预售资金监管工作取得了一定成效，但还存在监管标准、监管范围、监管方式不统一等问题，为进一步规范预售资金监管范围、监管期限、监管额度，加强缴存使用管理等，制定本《意见》。

此次《意见》明确了监管范围，凡在河南省行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金均应纳入项目所在地商品房预售资金监管范围。

《意见》提出，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。

其中重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限;预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。

监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。

对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

《意见》明确监管期限和重点监管资金额度，重点监管资金的额度由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素确定。

在加强监管资金缴存管理方面，房地产开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。银行业金融机构和住房公积金管理机构在收到购房人出具的首付款全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款。

此外，《意见》提到，市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门要建立完善预售资金监管系统，与商品房网签备案管理系统、公积金管理系统、商业银行业务管理系统以及银联网银系统进行跨行业、跨部门连接，共享房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款、房地产开发企业贷款、公积金贷款等数据，动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况。

加强监管核查，商业银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与地方住房和城乡建设(房地产管理)部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门。

市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门要及时作出处理。对出现重点监管资金支出额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等情形的房地产开发项目，市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门要进行专项核查并及时作出处理。

对房地产开发企业未将监管资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的，市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门应根据监管协议约定，暂停项目商品房预售和商品房买卖合同网签备案，并责令限期改正。房地产开发企业的违规违约行为，记入房地产主管部门的企业信用信息档案。

商业银行违反预售资金三方监管协议，未经所在市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任;违反国家和本意见相关规定的，不能继续作为监管银行。

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