疫情以来全球房价增速显著高于2010年以来趋势水平

2020年新冠疫情暴发以来，全球房价显著上涨。我们的测算表明，疫情以来全球房价增速显著高于2010年以来的趋势水平，比趋势值高出8.8%。本轮全球房价上涨表现出明显的结构性特征，发达经济体的房价增速显著快于新兴经济体，且发达经济体房价增速已经超过2008年金融危机爆发前的房价增速。

多方面因素促成了本轮全球房价快速上涨，包括宽松的金融环境、大规模的财政刺激以及房屋供给的阶段性短缺。但是，这些因素仍不足以完全解释本轮房价的涨幅，消费者偏好以及投资者的风险偏好等因素也是本轮房价上涨的重要驱动力。

当前全球部分国家的房价涨幅已经明显偏离基本面，房地产市场的风险正在积累，瑞典、澳大利亚、加拿大、捷克、挪威、法国等发达国家的房地产市场风险或超过2008年前的水平。

本轮全球房价上涨的基本事实

疫情以来，全球房价始终保持快速上涨的趋势。我们用2010年以来的全球名义住宅价格指数估算得到疫情期间该指标的趋势值，并将疫情期间的名义住宅价格指数与趋势值作对比，发现疫情期间大部分国家和地区的房价都实现了高速增长，全球名义住宅价格指数大幅高于趋势水平。如图所示，2020年全球名义住宅价格指数相比趋势值高了1.7%， 2021年三季度全球名义住宅价格相比趋势值高了8.8%。

与新兴经济体相比，发达经济体房价上涨更强劲。疫情以来全球房价表现出明显的结构性特征。我们分别对2010年以来不同经济体之间的名义住宅价格指数做趋势处理，发现2020年发达经济体的房价指数比趋势值高了2.7%，而新兴市场经济体的房价指数仅比趋势值高0.6%;2021年三季度发达经济体的房价指数超过趋势值14.3%，新兴市场经济体为3.7%。经通货膨胀调整后的实际住宅价格指数也支持相同的结论。换言之，驱动本轮全球房价上涨的主要力量来自发达经济体。

部分发达经济体房价增速已经超过2008年金融危机爆发前的房价增速。我们以1997年亚洲金融危机和2008年全球金融危机为参照，计算出这两次金融危机爆发之前相关经济体的年均房价增速，并以此为基准对照本轮房价增速表现。疫情期间发达经济体的平均房价增速高达10.2%，超过2008年金融危机爆发前7.4%的年均增速。相比之下，东南亚地区的新兴市场经济体的房价增速较平稳，平均增速为2.8%，明显低于1997年亚洲金融危机前的房价增速。

标签： 全球房价 2010年趋势水平 金融危机 亚洲金融危