2021年房地产市场整体平稳去化周期处在合理区间

“2021年房地产市场运行是平稳的，证明房地产长效机制是符合规律且有效的。”2月24日，住建部副部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，2022年房地产市场重点方向，要保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的协调性和精准性，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以及持续整治和规范房地产市场秩序。

去年房地产市场整体平稳

去化周期处在合理区间

结合去年房地产市场的平稳运行情况看，倪虹表示，主要体现在四个方面：首先，住房成交量保持正增长。去年全年商品住宅销售面积达到15.65亿平方米，同比增长1.1%。其次，房价涨幅有所回落。去年70个大中城市中，一手房和二手房销售价格分别上涨2%和1%，涨幅比2020年回落1.7个百分点和1.1个百分点。再次，房地产开发投资保持正增长。去年全年达到14.8万亿元，同比增长4.4%。住宅投资同比增长6.4%，比固定资产投资高了1.5个百分点。最后，去化周期处在合理区间。去年年底的水平是14.1个月，处在合理区间。

中指研究院相关分析师在接受《证券日报》记者采访时表示，虽然2021年房地产市场整体表现较为“平稳”，但若拆解来看，去年下半年，房地产市场经历较为深度的调整，这与多重楼市调控政策叠加密切相关。从今年来看，此次住建部再次强调“增强调控政策的协调性和精准性，加强土地、金融和市场监管等政策的协同”，这将意味着各部委之间的政策将进一步协同推进，以避免再现因多重政策叠加而导致行业出现较大波动。

上述分析师认为，在因城施策背景下，预计今年各地将根据房地产市场运行情况进一步灵活调整楼市调控政策，部分不合理或不合时宜的政策有望得到优化，特别是针对刚需和改善性住房需求过于严格的限制政策，如首套住房的购置门槛、二套住房的认定、购房首付比例等。但需要注意的是，“稳”仍是今年房地产市场运行的主基调。

六大措施确保

保障性租赁住房供应稳定

相较商品房市场稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标来说，确保供应稳定是今年保障性租赁住房的发力点。

数据显示，在人口流入较多的40个重点城市，2021年已经筹集保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难。而今年，住建部将继续大力增加保障性租赁住房的供给。从目前统计数据看，全国将新筹集240万套保障性租赁住房，较去年有大幅度增长。

为此，倪虹表示，关键要抓好六个落实：一是要落实好土地的支持政策。利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房。二是落实审批流程的再造和简化。主要是通过各级政府通过联审方式，出具项目认定书，相关部门按照项目认定书加快办理。三是落实中央补助。去年，中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，今年还将加大中央财政补助资金的支持力度。四是落实税费优惠政策。从去年10月1日起，已经开始实行住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法，也就是增值税原来按5%税率征收的，现在减按1.5%计算;对于企事业单位、社会团体向其他组织、个人和专业化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，房产税由12%减按4%的税率征收。五是落实水电气价格政策。六是落实金融政策支持。目前，已经把保障性租赁住房列入了城市基础设施领域不动产投资信托基金试点，同时，对保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度的管理等。

倪虹称，“十四五”期间，住建部将以人口净流入的大城市为重点，加快发展保障性租赁住房。据了解，北京、上海、广州、深圳等重点城市已经提高了新增保障性租赁住房的占比，普遍占新增住房供应量的40%至45%以上。

前述分析师预计，2022年，在保障性租赁住房筹集规模大幅增加背景下，相关配套制度也将同步推进，尤其是金融政策。例如，保障性租赁住房公募REITs的推进有助于为企业提供有效的退出渠道，形成资金链条闭环，激发市场参与建设和运营积极性，进而推动保障性租赁住房发展。

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