房产出现“集体卖房”？2个新规来袭，2022年买房人提前考虑

2021年至2022年初，楼市真的出现了“集体卖房”的情况?

先看2组数据：

第一、根据新京报前阵子发表的文章《燕郊等个别城市出现了房子免费送的新情况?仅为个案》一文中的说法，2021年之后，一位名为“厚土”的网友多次发出动态，称自己的房子现在“免费送人”，接手人只需要承担“剩余的70万元按揭贷款”便可以实现过户了。

第二、根据易居研究院副院长杨红旭早些时候发布的一条信息，他说道一位北京来的炒房客正在大幅度促销自己手中180套房子。这些房子全部购买于2年前，地址位于重庆，购房时的均价为200万元/套，现在甩卖的时候，平均每套房子降价了50万元。

这一系列数据指向一个共同的信号：

房产出现“集体甩房”了?

楼市指闻认为，之所以买房人会有这种“别具一格”的表现，关键还在于2个新规来袭，直接把楼市的“水源、资金源”切断了。

1、三条红线，约束了房地产融资增幅。

专家黄奇帆表示，其实调控楼市非常简单，过去20年里，房地产之所以能保持快速上行状态，关键的一点是房地产企业们都“背着银行买地”，本质上而言，房地产开发商们自身并没有多少资金，他们开发楼盘、建设房产的资金90%以上来自于银行和金融机构的融资，所以如果想要抑制楼市热，那么最简单的手法便是“限制银行向房企融资，不要让他们背着银行拿地皮”。

三红线，其实就是黄奇帆观点的呈现。

2、央行开始限制买房贷款比例。

从2021年之后，央行再度加码了“房产贷款集中管理”，在这个规定下，要求每一家银行都制定针对房地产住房贷款的余额占比和个人按揭贷款余额占比标准。

如果说，三红线只是降低了房企们大规模融资的增幅，实际上并没有完全阻挡住资金流入房市的话，那么“限贷令”则直接提高了“限贷”标准，不仅降低房地产企业融资，而且降低了个人住房融资。双向措施之下，今后流向房地产市场的资金将如同“把粗管子换为细管子”一样，预期可想而知。

为什么要限制房地产市场的整体投资融资规模?关键有2点原因：

1、房地产已经逐渐成为了经济发展中最大的灰犀牛。

这是2021年至2022年初的一个新界定。住建部原副部长仇保兴就说道，房地产现在其实存在着很多泡沫问题，要敢于承认这个问题，并且要积极想办法烫平楼市泡沫，例如开征房地产税、空置税、流转税、物业税等。

一直以来，房地产热的根本原因，还在于房地产资金流入过大，房企们有充足的资金买地建房、买房人也有充足的资金按揭贷款购房，所以双方一拍即合，带动房地产一浪接着一浪的高涨。所以限制资金流入，那么不管是开发商还是买房人，都蹦跶不起来了。

2、更加严防资金过度入房地产。

2020年底至2021年，世界各国为了刺激经济发展，重振居民的收入、生活水平，纷纷开宽松的货币政策。

例如日本在2020年开启73.6万亿日元发展战略，累计人民币4.4万亿元;欧洲在2020年发布1.35万亿欧元PEPP计划，2021年追加5000亿欧元，前后累计人民币达到3.87万亿元;美国的幅度更大，美联储一次性通过了1.9万亿美元经济提升方案，合计人民币达到12.3万亿。

对于世界性货币(美元、欧元、日元等)送钱的情况，原房地产前辈、也是房地产大佬的王石对于这件事儿直言，输入型通胀或快速到来，委内瑞拉的通Z已经达到3000%以上，国际性大宗资产的价格或遭受影响，至于房地产是否会有所波动，王石则没有名言，不过“非常有深意的配图”暗示了这一点。

各个国家经济大放水的背景下，当前出现了世界性的房地产上行风，上半年，深圳、合肥、南京等多个热点城市重现，从某种程度上而言，也有这方面的因素，或者说是市场的“嗅觉”更加灵敏，作出的提前反映。

楼市2大新规下，2022年买房人提前考虑，能否买房早打算。

社科院财经战略研究院在《住房报告2021-2022》直言，未来的城市房地产或因为城市的发展差异，涨跌有所不同，在核心区域城市和热点城市，房地产发展或超预期，但是在很多失去了棚改托底的三四线城市里，房地产或进一步收缩。这也就是为啥最近出现“白送房”还没人要的情况。

买房人该如何打算呢?指闻君的建议有2点：

1、出于自住需求，买房尽量趁早。我国城市化从60.6%提升至75%的高水平，还需要15年左右，按照每年提升1%速度计算，大约还需要15-20年时间，多数一二线城市可能暂时有蛰伏，但长期依然看好。

2、出于投资需求，不是不可以，但是需要考虑投入回报关系。资金成本普遍在5.88%(四舍五入到6%)，房产折旧费率达到4%，租金收益率只有2%左右，可以说，买套房子要想保本，那么房子年溢价值至少不能低于5.88%+4%-2%=7.88%，对比一下，房子该如何购买?提前打算。

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