2021年房地产调控次数创历史新高 专家分析2022年政策有放宽空间

2021年是中国房地产市场的政策大年。中原地产研究中心数据显示，2021年全年调控次数为651次，同比上涨33%，创历史新高。综合全年的走势来看，2021年房地产市场调控政策整体呈现先紧后松态势。

上半年调控趋“紧”

一条条调控政策的出台，以监管层的智慧应对着市场的最新变化，也牵动着每一个市场主体的神经。2021年上半年，房地产调控政策以缩紧为主，企业层面“三条红线”、集中供地等政策接连落地。其中，“三道红线”改变了行业“举债扩张”的增长逻辑，房地产去金融化脚步加速;而 “供地两集中”政策则旨在降低土地竞拍热度，引导市场合理回归。

与此同时，各地开始对贷款资金违规流入房地产领域进行纠偏。2021年1月末，上海银保监局和北京银保监局接连发文，严查消费贷、经营贷等信贷资金违规流入房地产市场;3月，中国银保监会办公厅等三部门联合发文，表示要严控经营贷违规流入房地产市场，要求各机构联合开展一次经营贷违规流入房地产问题的专项排查，并于同年5月前完成。

宏观层面，在“因城施策”落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标下，部分房价过快上涨的城市遭到了住建部的约谈。2021年7月，因“上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注”，银川、徐州、金华、泉州、惠州五城被约谈。此后，银川市全面升级房地产调控，收紧商品住房限购、限售政策，并提高二套房首付比例;金华市也从限售、公证摇号和二手住宅价格监管等多个角度着手调控市场。

此外，多家企业因为落实房地产市场调控政策不到位被曝光，如新力地产旗下的长沙新力鸿房地产开发有限公司2021年5月和9月均因落实房地产市场调控政策不到位，被长沙市住建局曝光，同样被曝光的还有部分中介机构，包括长沙安居客信息技术有限公司(58同城平台)、长沙八方世家置业有限公司(德祐八方小区店)、长沙八优房地产经纪有限责任公司(新环境八方A区店)。

下半年松动释放“信心”

由于市场对上半年调控政策的收紧反应强烈，下半年新房销售明显遇冷。诸葛找房披露的数据显示，在2021年6月达到全年成交峰值4579.11万平方米后，成交水平出现断崖式下跌，截至11月末，新房成交降至除2月的最低值，单月成交2848.9万平方米，同比下降32%，环比下降4.2%。

面对渐渐冷淡的房地产市场，监管层在下半年持续发声稳定预期。2021年10月，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。在随后召开的金融街论坛年会上，央行副行长潘功胜指出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”。12月，人民银行和银保监会联合印发通知，明确银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。

同时，部分城市已开始出台政策提振市场，最典型的政策内容是人才补贴、购房补贴。12月，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定等在内的近25个城市都拿出了“真金白银”，以期提振房地产市场。此外，还有城市要求新房销售价不得低于初始备案价的一定比例，限制恶意降价。

2022年政策或存松动可能

回望已经过去的一年，无论市场好坏，房地产调控始终“稳”字当头。那么，2022年的调控政策会呈现何种走势呢?整体上，多数市场机构认为房地产行业正逐渐跨过低谷，2022年整个行业开始回温。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，从调控走势看，2022年以明显宽松为导向，即便可能市场还是有一些炒作，但实际上房地产方面确实要继续落实宽松导向;在激活合理购房消费需求、减少房地产行政管控等方面也会积极发力。

信达证券指出，2022 年一季度房地产销售、开工以及房地产投资同比将进一步下行，并进入负区间。在“促进房地产业良性循环和健康发展”的大方向下，届时各地调控政策可能会有进一步放松，若果真如此，则房地产各项数据有望在年中筑底回升，房地产行业大概率实现“软着陆”。

中指研究院也认为，展望2022年，短期楼市调控政策或已见底，在坚持“房住不炒”定位、实现“三稳”目标下，各地方政府预计将进一步落实“因城施策”，部分市场降温过快的城市或将加快扶持类政策的出台。

不过，也有分析师持不同观点。诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉记者，房地产市场的“房住不炒”定位不会改变，随着中央经济会议首提促进房地产业健康发展和良性循环，2022年整体的政策调控力度不会放松。不过梁楠同时表示，“针对部分市场下行压力较大、库存量高的城市，或将出台一些救市措施。”

中航证券相关分析师也表示，认为自2020年以来，我国各地对于房地产调控的政策纷纷升级，预计2022年房地产调控政策大概率仍将维持定力，但是在经济下行压力加大的背景下，地产行业基本面持续走弱，认为地产政策存在边际转松的可能性。

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