物管企业加快并购扩规模 行业集中度呈加剧趋势

新年伊始，上市仅一年的华润万象生活打响了并购第一枪。紧接着，1月7日晚间，与万物云一样多年称不上市的龙湖智创生活向港交所递交招股书。随后，1月12日，丽水锦茂企业管理工作室等转让郑州智萍企业管理有限责任公司100%股权，上海永升物业管理有限公司接盘。

“传统第三方物业公司靠自身发展面临项目拓展天花板，成本每年攀升，传统基础物业费单价增长却较慢，因此只有靠不断发展壮大，才能在竞争中保证生存。”第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明向《证券日报》记者表示，物管公司发展壮大的途径通常有两条，一是靠公司内部资本积累，实现渐进式成长;二是通过公司并购，快速扩展资本规模，实现跨越式发展。依据国外公司发展历程，大公司几乎都是通过某种程度或形式的兼并收购才成长起来的。

克而瑞物管通过对市场公开披露信息(含非上市企业)监测发现，2021年，物管行业发生的企业并购案涉及金额已超过400亿元，这个数值是2020年的四倍。

头部物管企业并购加速

众所周知，物管行业是从服务于房地产开发业务逐渐独立而走向资本市场的。截至2021年底，全国上市物管公司达55家，随着头部物管企业加快从房企拆分上市进程，行业迎来“大鱼吃小鱼”的新竞争格局。

克而瑞物管数据系统CPIC监测显示，2021年，物管企业的前10门槛值大幅提升，企业要进入行业发展前10名，在管面积值要达到2.70亿平方米以上，这与2020年的数值相比，前10门槛提升8300万平方米，增幅为44.39%。

在2021年全年并购案涉资超过400亿元的市场环境中，头部物管企业快速壮大，涉及并购方包括碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、万物云等在内33家物管企业。比如，碧桂园服务2021年启动了三笔大手笔并购，分别是以54.32亿元收购蓝光嘉宝服务股权、以不超过100亿元收购富力物业以及以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。单单这三笔，碧桂园服务就花了187亿元，约占2021年内物管行业收并购总金额比重的47%，几乎占据了半壁江山。

从2022年开年物管企业的上述资本动作来看，并购依然在加速启动。“收并购的优势与惯常运营发展相比，可以大大削减投资时间、快速实现规模扩张、产生业务协同效应以及借此削减对现有业务的依靠，降低经营风险。”胡建明对《证券日报》记者表示。

克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣也表示，物管企业收并购大潮背后显现出三大发展逻辑：第一，政策利好的背景下，物管企业迎来收并购窗口期，而资本的持续涌入支撑了企业的收并购意愿;第二，收并购有利于物管企业的规模扩张与战略发展;第三，收并购可以反哺物管企业在资本市场的竞争优势。

行业集中度将加剧

当前，由于地产开发业务规模增速持续放缓，天花板将至，无生存压力的房企不得不提前布局第二增长曲线，而物管板块是财务收入较为稳定，资本市场目前较为认可的可拆分业务，自然是房企的首选分拆上市业务。

有研究机构称，2021年，新赴港递交IPO申请物管企业数量高达36家，新增上市物管企业仅14家，上市平均用时已延长至190天，相较于2020年拉长51.2天。目前55家上市物管企业总市值6500亿港元，而在2021年内，这一市值曾高达万亿港元，相当于下降超过三成。

但这并未影响部分物管企业加快上市融资，从而加速实现并购扩张的目的。“从已经上市的物管企业来看，上市后融资加快，为在当下地产正值寒冬之际低价收购资产提供了资金。”有业内分析师向《证券日报》记者表示，相较于房地产行业融资收紧的大环境，当前物管企业上市筹资相对轻松，资本的密集涌入加速了物管行业的整合、分化。

据克而瑞统计，2021年共有8家上市物管企业发起11项配售或者可转债券，募集资金净额达345.67亿港元。而这些资金，多用于收并购。

目前，物管行业陆续得到国家多个政策支持，成为房企布局“第二增长曲线”的重要选择。同时，部分房地产开发商出现流动性问题，其可能出售旗下优势的物管资产来度过低谷，这给急于扩规模的物管企业带来增量机遇。

“当下依然属于物管企业收并购的窗口期。”中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示，但需审慎考虑两大因素：第一，地产行业承压，物管企业合约面积增长的不确定性增大，因此，在收并购时应多加考虑被收购企业未来业绩的可实现性，进而商定交易价格;第二，当前地产行业尚未出现春暖花开的迹象，作为关联企业的物业公司，其运营情况也有可能出现某些不确定性，因此企业在收并购时应在整体风险可控下进行并购，从而实现企业的可持续发展。

牛晓娟同时表示：“并购加速了行业整合，为整个行业带来诸多变数和不确定性，但有一点可以确定，整个市场的集中度会显著提升。”

物管企业规模快速扩张背后也面临发展新命题。克而瑞分析师认为，一方面，企业的大量收并购带来了人才稀释、品牌管理等问题，这为企业持续盈利带来了不确定性;另一方面，头部企业定位早已超出传统物业服务范畴，更偏重于“空间”管理服务，但截至目前，物管公司传统业务之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。如何解决这些新命题，尚待观察。

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