二手房走出翘尾行情，上海去年12月成交已趋于常规均值

2021年下半年持续降温的楼市，在年末迎来些许暖意。

“最近放款速度有明显加快，”近日，第一财经记者从上海杨浦区某中介处了解到，上海房贷放款速度有明显加快，“以前审批到放款要5个月，现在审批加放款基本上2个月，部分快的1个月出头就可以，基本恢复正常。”

这股信贷宽松的暖风，二手房市场率先感受到。

中原地产数据显示，2021年12月楼市如期翘尾收官，上海二手住宅成交1.8万套，环比增加19.3%。据上海链家研究院的监控数据显示，12月，上海二手房成交金额574亿元，环比增长25%;成交均价38907元/平，环比增长3%。

“购房需求能否顺利释放主要由三个因素决定，即购房资格、购房意愿和购房能力。”亿翰智库研究总监于小雨向第一财经分析，“上海不缺有购房资格和有购房意愿的人，但是购房能力制约就多了。受制于贷款集中管理的严格执行以及上海二手房‘三价就低’的政策，二手房贷款难度变大，放款周期变长，首付要求变高，2021年下半年上海的二手房市场很冷。”

2021年8月，上海针对二手房市场出台了“三价就低”政策，在合同网签价、银行评估价、涉税评估价中，银行贷款额度择最低者为依据。这一规定大大降低了购房者可贷款额度，不少二手房受到房龄等因素的影响，“三价”中最低一项打折程度可在市场价的5折左右，直接将首套的首付成本最高拔至总房款的近7成。

在此影响下，购房者的支付能力变相降低，上海二手房成交接连下挫，2021年9月触及1.2万套的年内低点。

中原地产市场分析师卢文曦表示，上海存量市场成交通常一个月在2万套左右，2021年9月的成交量比正常情况要低40%，更何况是本应该有不错销量的传统销售季，说明“三价就低”调控政策成效非常明显。

不过，近期监管层对市场持续释放暖意，保障合理的购房需求，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。“额度的打开和放款速度的加快无疑给上海二手房带来了一丝暖意。”于小雨表示。

事实上，多地的信贷环境近期得到改善。贝壳研究院统计显示，2021年12月，其监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月份回落5个基点;同时，平均放款周期为57天，较2021年11月缩短11天。

其中，郑州的首套房房贷利率从超过6%最低降至5.63%，广、深两地的房贷利率最大降幅在0.2个百分点左右。

这些积极变化带来了市场的修复。据诸葛找房数据研究中心监测数据，2021年12月100个重点城市二手住宅市场均价为15593元/平方米，环比上涨0.27%，二手住宅市场均价结束了四季度以来连续2月下滑的局面。

另据诸葛找房监测，2021年12月，100个重点城市中，二手房市场均价上涨城市55个，较上月增加27个，平均涨幅为1.09%，涨幅扩大0.06个百分点;价格下跌城市44个，较上月减少26个。

“整体来看，2021年12月市场均价上涨城市数量较上月几近翻倍，且占据半数以上份额，随着政策端适度调整，二手房市场回暖迹象逐渐显现。”诸葛找房认为。

信贷环境仍在持续改善中。“个人房贷放款快了，各大银行之前积压了半年的，在2022年第一周全部放款了。”某华南房企资金部人士表示，“这会对二手房市场形成带动作用，之后价格上涨了，会传导到一手房，刺激新房市场。但这个过程没那么快。”

值得一提的是，尽管如今市场已有回暖的迹象，但整体仍处于底部。“上海市场是温和前行。”卢文曦表示，“上海二手房月均交易量大约在2万套/月，12月成交量仅仅在合理区间内。”

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