中央经济工作会议再提“房住不炒” 加快发展长租房市场

12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行。

会议要求，明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。

会议提出要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。要保证财政支出强度，加快支出进度。实施新的减税降费政策，强化对中小微企业、个体工商户、制造业、风险化解等的支持力度，适度超前开展基础设施投资。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。实施好扩大内需战略，增强发展内生动力。

此外，会议称，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

多元化转型是行业可持续发展的必由之路

对于本次会议强调“房住不炒” 、“加强预期引导”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，未来政策将侧重引导市场预期平稳，既包括房地产市场不会持续下行，不会爆发系统风险的预期引导;也包括“房住不炒”长效机制不会改变，各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产“的心态。

许小乐认为，此次提出“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。“当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。”

房地产开发企业应探索新的发展模式，结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

许小乐称，此次提出房地产的“良性循环”需要两个必要的基础，一是控制住房企暴雷风险，防止局部企业风险向系统传递，二是房地产市场要运转起来。“今年下半年市场出现接近停滞的状态，主要是市场出现了由二手房到新房、再到土地市场的链式降温，二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻，交易阻滞使房企回款加速恶化，到期负债无法接续滚动，面临严重的流动性问题，整体房地产全链条无法正常运行。根本原因是下半年的过快降杠杆，多项金融政策同时收紧，政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。”

许小乐说，未来房地产“良性循环”指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力;另一方面购房信贷环境改善，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。

预计明年出台面向长租市场的支持政策

本次会议上提出的加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，在许小乐看来将有助于未来更多发挥市场效率，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。“随着城镇化率的提升，大城市住房租赁市场需求旺盛，租客停留在租赁市场的时间拉长，依据贝壳平台数据，2021年北上广深的平均购房年龄为36-38岁，相比于2018年推迟了2-3年左右，很多租客租住时间或超过10年，未来家庭化租赁需求逐步显现。”

我国住房租赁体系主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公租房构成，依托市场化的效率，能够有效解决租赁群体的多样化需求。同时未来随着机构化房源占比提升，专业化、品牌化的住房租赁企业将为市场提供高品质产品和服务，满足不同类型租客的租赁需求。

许小乐表示，长租房市场支持政策加快出台，机构化租赁房源的比例将快速提升。机构化是提升租赁市场专业服务的必要途径和重要载体，但由于租赁行业盈利空间较窄，租赁企业面临着成本高、融资窄、合规难的问题，导致目前我国整体租赁机构化率不足5%，一线城市机构化率也不到15%。预计明年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策，未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。

“租赁领域立法的缺失是租赁市场各类不规范问题的根源，”许小乐称，此前住建部及北京住建委已经发布了租赁立法征求意见稿，预计明年将出台首部地方立法，未来租赁立法将有效抑制各类住房租赁乱象，如克扣押金、单方面租金上涨、违规使用租金贷以及违规收费等，租赁双方的权益将得到有效保障，租客也将在租赁市场上实现更加安全和稳定的居住。

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