国家明确明年楼市总基调，新提法释放6大信号，自住购房者好消息

临近年底，我们开始关注，2022年房地产市场走势如何?但实际上是要基于过去或现状来判断未来的。按理说，从过去这5年来看，房子是用来住的不是用来炒的这个定位提出后从未动摇过，足以看出国家在面对房地产迎来新变革时的决心。

2021年12月8-10日会议明确了未来的经济工作重心和总基调，今年是关键之年，所以，对于房地产也有一些新的提法。

要坚持房住不炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

话不多，但内涵丰富。那么国家对房地产有什么样的态度?我们从中能够解读出什么新的内容?又传递了哪些信号呢?

1、经济背景：面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，房地产何去何从?

2021年中国经济呈现增速“前高后低”的态势，因此，我们在会议中看到这样的表述，“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。”这是新的提法。

而需求收缩其实指的就是出口高增长的不确定性，房地产的下行压力以及基建没有能起到稳增长的作用。这也意味着房地产对经济增长的作用还是非常重要的。那么从货币政策的表述看，“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。”

预示着2022年的货币政策依然是有松有紧，适度分化，对于存量会松一些，而对增量要控制。尤其是房地产行业，既不能让房地产拖后腿，又不能让房地产转化成问题。可以感觉到，总体依然偏紧，松还是稳定考虑，松还是防问题的考虑。

不会把房地产怎么着，一定会让房地产实现安全软着陆，但变革是必然的，不要心存侥幸。

2、连续5年定调“房住不炒”毫不动摇，房地产变革决心之大。

从2016年提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”至今，已经是连续5年明确提及“房住不炒”，为房地产定位定调。往大的方面说，这是国家对房地产变革决心之大的表现，是房地产发展新动能转化的必然。无论经历多少风雨坎坷，这个决心都不会变。

所以其他的场合提与不提房住不炒，都不会改变这个定位的落地和坚持。因为一切调控政策都将围绕房住不炒而展开，这是依据是方针。

3、首提“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”。

“预期引导”是什么意思?这是基于现实很多人对房地产市场的错误理解来提出的，我认为这个应该从两方面去考虑，一个是对大家的信心要正确引导，不要过分悲观。另一个是要有防范问题的意识，要有改变传统逻辑的思维。总之要稳定。这两种引导才是未来房地产要面对的。

“良性循环”前几天提过，这次是重申，但是这个会首次提出，这个提法蕴藏更积极的含义。过去基本上只有“健康发展”，现在加上了“良性循环”，而且放在了“健康发展”的前边，由此可见，“良性循环”是确保“健康发展”的前提。

“健康发展”不是空口号，必须让房地产实现“良性循环”也就是改变依赖性心理，这种心理一旦上瘾，知道这样做不好，而且后果很严重，但只能顾眼前的苟且，只会步入恶性循环。

怎么办?“探索新的发展模式”，但是探索谈何容易?所以，一边寻求新的方向，一边又要确保稳定过渡，防范问题出现，实现软着陆。这就是房地产的操作步骤。

4、租购并举和保障性住房制度，化解房地产难题，平稳过渡。

刚刚说了，既然要走“良性循环”路线，就要加强“预期引导”，从而“探索新的发展模式”，那么新的办法就是在坚持商品住房发展基础上，要做到坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。即多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

市场的归市场，保障的归保障，不能像以前顾此失彼，要做到租购并重租购并举，这才是未来房地产的长效机制建设的重要组成部分。如果不这么做，那么现有问题是无法解决的。让所有人都去买房不现实，都保障更不现实。

但仅此而已还不够，还需要探索更多的新的模式，比如税制改革等方面，未提但一定会做，还有新的土地供给模式等。

5、因城施策，是对房住不炒和确保健康的有效补充。

如果仅仅说坚持房住不炒，那么全国市场严重分化，就有失偏颇，所以必须做到因地制宜、因时制宜，因城施策、分类调控，做到具体问题具体分析。

比如一些市场过热的城市，那么调控就会紧一些，如果一些城市市场过冷，同样为了防范问题发生，确保稳定健康，那么就会适度松一些。

但无论松与紧，都不会改变房地产房住不炒的长期决心。

6、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，刚需改善购房者迎利好。

“合理住房需求”是对应过去投机炒房而言，这些年，对房住不炒的坚守让很多炒房者失去阵地，同样，刚需和改善购房者也难免遭受误伤，所以，在房子回归居住属性的背景下，要确保真正自住购房需求者得到政策支持。

实际上，各地已经开始落实这项政策了，那么接下来的脚步会更快。房地产政策的“松”是针对此前的“过紧”而言，此时的“松”是针对刚需和改善自住购房者而言。

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