近期上海已有多套房持有者操作“换仓”

在房产税信号越来越明确之时，一部分人早已坐不住了。

近期，上海已有多套房持有者操作“换仓”，将手中持有的房产进行优化配置。过去尽管上海实施房产税试点已经长达十年，但根据相关办法，并未对试点前的存量房持有者产生过太大影响。“这次的逻辑很可能变了。”一名本地投资者称。

日前，华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康接受媒体采访时提到，深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地产税立法这一漫长过程，可先加入试点范围进行“动真格”改革。

房产税已讨论多年，被视作房地产调控长效机制最后的“核武器”。随着今年来多地祭出空前严格的楼市调控举措，市场参与者越来越相信房产税已渐行渐近。

因此，一批敏感的市场投资和投机者已经开始付诸行动，开始逐步抛售多余房源。据链家网数据，一线城市中，北京近三个多月二手房挂牌量增加了一万多套，广州近一个多月增长了8000多套。

闻风而动的换仓操作

“近期有一部分手中持有多套房的业主，原本都把房子放在我们这边租，现在要提前解约，宁愿赔付违约金。据他们说，现在急着要把房子卖掉。”一家市场份额较大的房屋租赁机构内部人士对第一财经称。

“这部分人群现在很少了，他们手中持有10套以上的房子，现在要做的事情就是‘换仓’。”熟悉上海楼市的本地投资客黄炜告诉记者，身边确实出现这种案例，而他本人也在此轮调控政策之前卖掉了手中投资的两套次新房，结果自8月初上海实行“三价就低”新政后，二手房房价就进入下行通道，因此黄炜认为自己操作得很及时。

据黄炜介绍，上海的多套房持有者，多为2011年限购前的生意人，本地拆迁户或者港商、台商投资者。现在，他们的策略多是重新配置手头资产。

“有些人会把资金投入不同城市的房产中，‘鸡蛋不装在一个篮子里’;有些人则是把10套房子卖掉，换成两套上海最核心的资产，所以豪宅市场依然稳定。”他称。

在业内人士看来，多套房持有者选择此刻出售房屋或者调仓，是基于房产税消息的影响。近日，中国房地产报报道称：种种信号表明，房地产税落地真的快了。随着国家积极推进房地产税立法与改革，积极设立试点城市，房地产税推进只是时间问题。这意味着，房地产税试点城市将从上海、重庆进一步扩围。

早在2011年1月31日，上海出台了落实新“国八条”房地产调控政策的上海版细则。也是在差不多同一时间，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，正式试点个人住房征收房产税，距今已经整整十年。

值得注意的是，上海版房地产税试点，其征收对象是“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房”，即只对增量征税，不对过往存量征税。因此，过去未对2011年之前已经持有多套上海的房产的业主产生过太大影响。

“2011年之前就持有的房产，过去是没有什么持有成本的，但未来征税的逻辑可能生变。而且，早期就购入上海房产的人，到现在资产增值已经够多了，现在是大家可以接受的一个高点价位。”黄炜表示。

不过中原地产分析师卢文曦认为，上海二手房市场将较为平稳，房产税预期的影响不会那么快出来。“不会出现大面积的抛售，上海这几年的房产投机客越来越少，大部分人买房是想中长期持有。”卢文曦对第一财经表示。

北广二手房挂牌激增

上海的二手房挂牌价格确实在降。

“主要是政策原因，7月出调控政策之后就往下调了，现在按照审核价，在原市场价基础上打个九折左右。”卢文曦表示。这一部分业主的动向，尚未对上海二手房市场产生太大作用力。

挂牌量也在下滑。今年9月，上海的二手房网签约9800套左右，相较于8月的约1.8万套下降约40%。

“上海链家研究院首席分析师杨雨蕾对第一财经表示，上海二手房挂牌量近期微降，挂牌减少、市场降温，主要原因还是“核验价格”和“三价就低”新政的出台对市场产生效果，上海二手房成交量来到近几年底部水平。

“我负责的片区，大约有超过一半的房源降价，急售的业主多是为了去‘打新’，置换新房，如果看房者能全款购房，可立刻获得10万元左右的议价空间。”一名房产经纪人对记者称。

因此上海二手房市场目前面临的是成交量减少、价格下跌，同时挂牌量也在减少的特殊情况，反映出二手房流动性降低。

同样是一线城市，上海的挂牌量微降，北京和广州的城市挂牌量却在激增。

根据链家网数据，截至10月19日，北京二手房挂牌量为8.94万套。而之前的6月~8月，链家挂牌数据分别为7.66万套，7.81万套，8.26万套。也就是说，三个多月时间，北京的二手房挂牌量增加了一万多套。

在广州，9月1日链家网上的二手房挂牌数字是8.3万套，10月19日的数字是9.13万套，一个多月增长了8000多套。进入10月，二线城市佛山的二手房挂牌量也首次突破7万，相比两个月前增加了5000多套。

“炒房致富”时代行将落幕

房产税话题，正被黄炜这样的多套房持有者密切关注。

今年以来，中央多次在重要会议上提及“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。今年5月11日，财政部官网发布消息称，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取了部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

有专家表示，征收房地产税，一方面将有力缩小居民财产差距，调节房地产市场住房供给;另一方面可助力地方政府摆脱土地财政依赖。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，过去全国仅上海和重庆试点房地产税，试点较少且整体效果不明显，缺乏全国推广经验。

“所以我认为，未来新的房产税政策，将会对多套房持有者产生较大打击，对拥有自住房的普通人影响较小。”黄炜称。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前接受媒体采访时表示，从征税范围和税率来说，会有比较大的免税面积，普通老百姓不用交税。

华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康则认为，一般而言，三四线城市不会进入“第一批”的先行位置。

陈文静认为，预计部分核心城市先行试点概率较大，一方面这些城市普遍面临居民住房难题，房价相对较高，亟待推进住房保障体系建设，而房地产税有助于增加二手房和租赁房市场流动性，促进资源合理配置。另一方面，这些城市目前处于或逐步进入房地产存量市场，房地产税可以作为地方税收的重要补充。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税立法、改革和试点，是基于规范调节高收入的目标而进行的，房地产税和其他政策一起，将形成组合拳，真正为当前开启的共同富裕探索之路保驾护航。当前房地产各参与者需要注意，“炒房致富”想法不可行、不可靠、不可有。后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济，执迷于炒房将面临很大的风险。

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