杭州九城区二手房成交量已连续5个月下跌

8月份的杭州二手房成交数据出炉了，不含临安区在内的九城区，共成交5602套二手房——这个数字已经连续5个月下跌，且创下三年来成交量同比新低。

看到这个统计报表，拱墅区大关一家房产中介门店的小陈，发了一条朋友圈：“调控发威了，房价真的要降!”

8月初，杭州再出楼市调控新政，“落户+2年社保”“非户籍+4年社保”，把在杭购房的门槛抬高了一大截，市面上三成房票被“洗”出局。

这是过去的12个月里，杭州第四次出台楼市调控新政。

放眼全国，广州、成都、深圳等城市针对土地、楼市的各类新政，近期也都密集出台。

8月31日，国务院新闻办还举行了“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，指出近期的一系列调控手段，都是朝着稳地价、稳房价、稳预期的目标，“促进房地产市场平稳健康发展”。

在普通市民看来，一次次的楼市调控，最终目的只有一个，让房价不再涨，最好能降一点。

01

调控

在国务院召开“努力实现全体人民住有所居”发布会当天，广州发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，公布了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格。

广州太平洋置信置业公司经理王鹤青分析，以广州天河区的保利心语花园为例，其近期二手房挂牌均价在15万元/平方米左右，而公布的交易参考价为9.7万元/平方米。

“一套100平方米的房子，房东原本要卖1500万，如果按照参考价来卖，不到1000万，还有一些热门小区，以前的挂牌价被参考价‘腰斩’。”

再来看另一座已公布二手房指导价的城市——成都。

今年5月，成都发布二手住房成交参考价格发布机制，此后陆续公布了三批共700余个小区的二手房交易参考价，要求销售价格不能明显高于参考价格。

这一机制出台仅个把月，成都的二手房市场就有了明显“降温”，据国家统计局数据显示，7月份，成都二手房价格与上月持平，成交量同比减少28.71%，仅3500余套。

西南财经大学经济学院教授刘璐认为，二手房降温，是市场自身发展和政策调控共同作用的结果。

目前，国内已有十多个城市相继建立二手房指导价相关执行机制，其中还有三亚、绍兴等楼市较为火热的中小城市。

相对新房，二手房的价格受供求关系、市场环境等因素影响更大，在目前的市场行情下，更容易持续走高。

而二手房指导价相关机制，从目前效果来看，是一项调控力极强的新政，能直接把价格压下来。

因此我们也大胆推测，出台二手房指导价政策，让偏高的二手房价格降下来，稳定二手房市场，接下来也许会成为更多城市的选择。

02

散需求

新房为什么要摇号?二手房价格为什么比新房贵?归根结底，还是房源数量难以满足广大市民的需求。

除了政策调控，按住乱蹿的价格外，分散人们对于二手房的需求，也是关键所在。

杭州等城市目前的土地政策里有一项：在土地出让之时，就限定相对合理的新房销售价格，这令更多人群涌向新房市场，不少区域内价格上涨的二手房失去竞争力。

另一方面，要让开发商造出让更大家满意的新房。以杭州最近一波土地出让规则调整为例，今后开发商拿地也“限购”，普通地块限价率上限下调至15%，达到溢价率之后摇号决定竞得者，取消“拼自持”，同时还试点“竞品质”地块。

封顶溢价率的下调，“拼自持”的结束，减少了开发商的拿地成本，能推动他们更用心打磨产品，让市民买到品质更高的新房，享受更好的生活。

万变不离其宗，无论是杭州还是其他城市的土地政策，核心都是稳地价，稳地价的最终目的，还是稳房价。包括提高购房门槛、银行限制放贷等措施，都是为了同一个目标。

“这些政策将在短期内取得一定效果，但从国新办的发布会来看，稳楼市将是一个长期的政策，让住房需求分散化，让住房供应多元化，才会让楼市长期不再‘高热化’。”东南大学教授周亿锦分析，构建多元的保障房体系是城市发展的一个趋势，比如，公租房主要针对解决城镇住房和收入较为困难的家庭，保障性租赁住房针对新市民和青年人群，共有产权住房则帮助有一定经济实力，买不起房子的居民尽快改善居住条件。

把老百姓的住房需求按领域细分，分而化之，“将为楼市分散大量的普通商品房购房需求，对于稳定楼市，有着长期且有效的作用。”他说。

03

解决焦虑

中国人的传统观念里，有一套自己的房子，是安居乐业的基础。一套配套完善，最好是拥有优质学区的房子，最能缓解自己对未来的焦虑。

房子是很多人焦虑的根源，这里头最不应该的，是人为制造焦虑。

8月上旬，杭州市住保房管局下发通知，要求房产中介机构及从业人员不准发布六类信息，包括臆测房地产政策走向和趋势及未经核实的其他相关信息、炒作学区房及以个别成交案例、局部区域价格波动炒作市场行情的信息、恶意哄抬房价、捏造房价涨跌及通过各种方式制造购房恐慌情绪的信息等。

8月下旬，杭州还在二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，以保证信息公开透明，规范二手房交易流程，在一定程度上起到了“去中介化”的作用。

但从根本上来说，弱化房子的特殊配套属性，减少其附加价值，是稳楼市、降房价的关键。

8月25日，北京提出将推行教师轮岗制，以平衡区域内的教学水平。此举被认为是对学区房的沉重打击，当不同学校的教学质量逐步被拉平，学区房的价值必然会弱化。

在杭州市最新印发的《构建共建共享公共服务体系专项计划》中，也提出，探索在九大星城的特定区域推动“租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。

这里指的公共服务，或将包含教育、落户等多重内容，也就是说，直接出手剥离商品房的这些“附加值”。

当然这并不容易，因为现阶段公共服务的优质资源毕竟还很有限，无法支持全面放开，但至少，指明了一个未来发展的方向。

如果“租售同权”真的落定，那么未来选择买房或租房过日子，又有多大差别呢?

当大家不再为因房子产生的户口、学区等问题而焦虑，房价还会涨吗?

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