继续全面落实房地产市场长效机制

中国已建成世界最大的住房保障体系，为解决人口净流入大城市中新市民和青年人的住房突出问题，保障性租赁住房正成为住房制度改革重点。

8月31日，在国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

为推动共同富裕取得更为明显的实质性进展，王蒙徽称，当前，将以深化供给侧结构性改革为住建工作主线;加快完善住房制度，稳妥实施房地产长效机制，全面实施城市更新行动和乡村建设行动，大力推动建筑业转型升级。

值得关注的是，自2018年房地产长效机制实施以来，我国房地产市场运行总体平稳。住建部副部长倪虹在答记者问时表示，下一步，住建部将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

新市民、青年人住房问题凸显

2020年中国常住人口城镇化率达到63.89%。伴随着城镇化发展和人口流动增加，大城市中新市民、青年人买不起房和租不好房的现实困难日益凸显，成为制约实现“全体人民住有所居”的关键。

七普数据显示，2020年全国人户分离人口近4.93亿人，其中流动人口近3.76亿人，十年增长近70%，成为城市新市民和青年人的重要组成部分。

与此同时，由于工作年限比较短，收入相对比较少，新市民和青年人的购房和付租金能力比较弱。相关调查显示，现在大城市中，有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵。

倪虹在上述发布会上称，为解决大城市新市民和青年人的住房困难问题，符合上述群体职住和支付能力需求、低租金、小户型的保障性租赁住房正成为缓解住房租赁市场结构性供给不足，解决大城市住房突出问题的关键。

去年12月，中央经济工作会议首次明确，要重视解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题，努力做到住有所居、职住平衡。随后，“尽最大的努力帮助新市民、青年人缓解住房困难”被写入2021年的政府工作报告。

今年以来，在中央政治局会议、住建部座谈会、国常会等多个中央高层会议和文件中，均涉及保障性租赁住房工作部署。

6月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(下称《意见》)，这也是首次明确国家层面的住房保障体系的顶层设计，即中国的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房三者为主体。

倪虹在上述发布会上表示，住建部和有关部门从2019年开始在全国13个城市开展了试点工作，并针对人口流入比较多的大城市，也开展了发展共有产权试点工作。通过试点，经过总结，形成了加快发展保障性租赁住房意见的材料。6月18日国务院常务会议审议，6月24日国务院办公厅就印发了这个《意见》。

“这个《意见》坚持问题导向，主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难，在制度设计上突出了针对性、科学性、规范性和市场化，重点是五项基础制度和六个方面的支持政策。”倪虹说。

倪虹表示，解决青年人、新市民住房问题是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力和可持续发展的必然要求，“下一步，我们要重点抓好政策落实，真正加快保障性租赁住房建设，让新市民和青年人能早日改善他们的居住条件。”

截至目前，上海、广州先后发布城市住房发展“十四五”规划，成都出台加快发展保障性租赁住房的实施意见，对保障性租赁住房建设作进一步规定。

继续全面落实房地产市场长效机制

坚持“房住不炒”定位，让房地产回归居住属性，是实现“全体人民住有所居”的重要保障。

在促进房地产市场健康发展方面，倪虹在发布会上表示，住建部围绕着稳地价、稳房价、稳预期，重点开展了三方面的工作：第一，坚持“房住不炒”，不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险;第二，落实城市主体责任;第三，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，以及监测预警和评价考核新机制，开展常态化月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管，整治房地产市场秩序。

“这一表态意味着，‘房住不炒’是调控的根本遵循，而城市主体责任是落实调控的关键。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

对于此次发布会首次明确的“建立人、房、地、钱四位一体”联动机制，李宇嘉认为，旨在将“主体责任”进一步落实和细化。具体来看，城市政府有自己的主体责任，市场相关主体，如购房者、开发商、银行等，也有自己的主体责任。“由此可见，调控或将更具针对性，谁有问题给谁吃药。”

“不过，虽然这一提法此前没有出现过，但从近期一系列调控看，该提法已付诸实践。”易居研究院智库中心总监严跃进称。

据不完全统计，7月底至今的一个多月时间，已有30余重点城市加码调控政策，发布次数超50次。从政策内容来看，有对“人”的限购、限贷、限售、制定二手房成交参考价格等方面;对“钱”的严防，限制其违规流入房地产市场;对“房”的监管，如加强住房品质管理;对“地”的把控，如优化调整土拍规则等。

倪虹称，经过两年多的实践，我国房地产市场总体保持了平稳运行，这充分表明了党中央、国务院关于房地产长效机制的决策部署是精准的、有效的。下一步，将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

稳步推进城市更新

当城镇化进入中后期，城市发展转为存量提质改造和增量结构调整并重。尤其一二线核心城市，在经历了一轮大周期的增量建设后，纷纷迈入土地存量发展时代。

城市更新成为城市开发建设方式转变的重要抓手。住建部副部长黄艳在上述发布会上称，城市更新的内涵是要推动城市结构优化、功能完善以及品质提升。

2019年，中央经济工作会议首次提及“城市更新”概念。随后，实施城市更新行动被纳入到中国“十四五”规划纲要中，并在今年首次被写入政府工作报告，成为国内基建的重要内容。

黄艳表示，当前，各地推进城市更新的积极性都非常高，很多地方都出台了城市更新政策、机制，谋划了不少推动城市更新落地的项目。但也出现了大规模拆除旧城旧区、大规模砍老树现象等有悖于城市更新初衷的苗头。

为防止城市更新走回城市粗放开发建设的老路，8月31日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(下称《通知》)，其中，划出了城市更新重要底线。

根据《通知》，要控制大规模拆除和大规模增建;不大规模异地拆迁;支持就地就近安置;控制住房租金涨幅，不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难;同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

中指研究院调查事业部运营总监吴建钦对第一财经分析称，当前，各地正密集出台城市更新的地方政策，但却缺少纲领性指导，多地出现了走回房地产开发老路的现象。在此背景下，住建部出台的《通知》确定了未来城市更新的主基调，核心目的是为了推动城市存量发展由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”。

“整体来看，‘在实施城市更新行动中防止大拆大建’将有效避免重走城市粗放开发建设老路，对保留特定时代建筑、保持老城格局、延续城市特色风貌起到重要作用，体现了城市内涵发展、高质量发展的核心要义，是我国城市建设管理水平进一步提升的重要体现。”吴建钦说。

黄艳表示，当前，城市更新的工作刚刚起步，仍在探索过程中。下一步，我们将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。

值得注意的是，将城市更新作为城市治理的重要一环，黄艳在上述发布会上还强调了城市体检的重要性。黄艳以成都为范例，认为其提高公共服务、提升城市通勤效率、提升城市更新和老旧小区改造等一系列城市治理举措，切实回应了群众的期盼。

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