保利多元赛道成型 两翼业务规模持续扩大

8月24日，保利发展控股集团股份有限公司(以下简称保利发展,股票代码 600048.SH)发布 2021年中期业绩报告，显示在上半年激烈的行业竞争下，公司凭借卓越出色的战略管理能力，多项业绩指标再创新高，稳居龙头地位。

2021年，是我国房地产市场发展的重要转折点，在国家高层“房住不炒”宏观定调下，“稳地价、稳房价、稳预期”成为整个市场发展的主要底色，各地调控措施密集出台，从市场、金融、土地、财税等多个维度对房地产行业进行精准监管和规范，行业步入去杠杆的全新发展周期。作为素来经营稳健的央企，保利发展敏锐感受到市场逻辑的变化和机会，始终保持强大的战略定力，与时代同频共振。

上半年，保利发展加强市场研究，合理铺排推货，抢抓销售窗口，实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%;实现签约面积1671.29万平方米，同比增长12.00%，规模指标再上新台阶，稳居行业前五、央企第一之位。同期，公司实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%;实现净利润146.88亿元，同比增长10.25%;归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%，整体延续稳健提升态势。

展望未来，保利发展依然坚定看好中国经济发展前景及城镇化率带来的市场空间，也看好城镇居民对于更好居住需求和生活品质所带来的市场机会。公司将坚持以核心城市及城市群的布局策略，助力国家城镇化发展;坚持以刚需和改善性住宅为主的产品策略，解决居民住房需求;同时，公司在“不动产生态发展平台”战略定位下，坚持做大、做精地产业务的基础上，贴合国家战略导向布局多元产业，并积极参与保障性住房、长租公寓、大健康产业等民生项目建设与投入，践行央企社会责任。

看好行业前景，保持清晰战略方向和战略定力

保利发展自成立至今，始终坚持以房地产为主业，牢牢把握住城镇化扩张带来的行业发展机遇，因为公司坚信，房地产行业长期向好的趋势不变。未来，我国城镇化率仍有提升空间，届时中国百万人口的大城市数量将进一步增加，支撑房地产市场持续稳定发展。同时，消费升级将催生更多巨大规模的市场。

坚持以住宅开发为主业，一二线为主的城市布局

在近三十年行业周期波动中，保利发展始终看好行业发展前景，并前瞻性动态调整战略内容。公司在战略布局上，坚持以核心一二线为主的城市布局，坚持城镇化建设仍为行业发展主流趋势，坚持城市及区域深耕，牢牢把握住城镇化扩张带来的行业发展机遇。保利发展以住宅开发为主业，不断做大做精规模，巩固行业龙头地位。

销售规模连续13年位居行业TOP5，十四年年化增长率近34%

坚定的战略布局和执行力，让保利发展收获了房地产市场快速增长带来的红利。公司销售规模连续13年稳居行业前五，唯一一家排行在前五的央企。销售规模从2006年上市时的84亿，增长至2020年的5028亿，实现14年60倍的跨越式增长，年化增长率近34%。

2021年上半年，保利发展继续保持市场端的领先优势，实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%;实现签约面积1671.29万平方米，同比增长12.00%，规模指标再上新台阶。

稳健经营，追求增长质量，做行业领先的长跑型选手

随着房地产行业步入全新发展周期，过去靠杠杆扩张的发展路径成为历史，行业中的优秀选手早已开始向管理要红利，在适度规模扩张下，追求有质量的内生增长。在此背景下，保利发展凭借强大的品牌实力和精益管理能力，综合竞争优势进一步夯实，不仅多项盈利指标表演亮眼，财务同样一如既往稳健，体现出作为央企标杆的自控与稳健，综合竞争力进一步提升。

营收利润双增长，强化运营，向精细化管理要利润

今年上半年，保利发展实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%;实现净利润146.88亿元，同比增长10.25%;归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%。期内公司毛利率为32.50%，同比下降3.22个百分点，公司净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点，与行业整体趋势保利一致。

如果说在上个房地产周期，房企增长的驱动力是不断加杠杆，如今已转变为内部视角的专业主义、工匠精神驱动。在行业利润率空间压缩的背景下，保利发展通过多项措施，在控成本、提溢价方面不断完善，进而提升自身的产品力。

在设计端，公司推行产品标准化，通过增加标准化楼栋及户型的运用提高施工效率、降低施工成本;在施工端，将成本管理前置，扩大管控的指标范围，针对低价缝差产品制定具体标准，压缩非敏感性成本;在采购端，提升集采以及平台采的品类、创新性地采取跨企联合采购、上线一站式招投标平台，在保证采购质量的同时，降低采购成本。同时，公司积极提升品牌一体化比例，树立标杆的天字系产品，获得行业内多个大奖，项目售价较周边竞品价格形成溢价空间。

科学管控杠杆比率，“三道红线”全达标，稳筑安全增长护城河

回溯过往，保利发展始终秉承稳健的经营理念，在追求规模发展的同时，保持均衡稳健的资产负债结构，债务期限及类型合理，兼顾风险防范与平稳增长需求。公司自上市以来资产负债率保持在80%以下。

自去年下半年以来，“三线四色”成为规模房企新的财务准则。而保利发展凭借一贯良好的财务基本面，为TOP5房企中唯一一家三条红线全数达标的绿档房企。截至报告期末，保利发展净负债比率为58.73%，现金短债比为1.93倍，剔除预收账款后的资产负债率为66.24%，继续保持低杠杆水平，稳居“绿档”之列。

数据显示，截至6月30日，保利发展总资产13826亿元，股东权益3043亿元，有息负债为3341亿元，其中，短期债务占总有息债务之17.98%;同时，有息负债占总负债约30%，其他主要为预收账款和其他应付款等经营产生的无息负债，债务结构及期限合理。同时，公司有息负债综合成本仅约4.70%，较去年下降7个基点，继续保持业内较低水平。

强化现金流管理，回款率达89.6%，融资优势继续领跑

现金流管理一直是保利发展确保财务基本盘稳健的重要工作内容，多年以来，公司保持规模持续增长的同时，确保自身造血功能，经营现金流净额始终为正。

上半年，保利发展实现资金回笼2556亿元，回笼率达89.6%。期末现金余额1554亿元，占总资产比重11.24%，现金流充盈。

作为资金密集型行业，融资能力是房地产企业核心竞争力之一。尤其“三道红线”和房地产贷款集中管理以来，行业融资格局呈持续收紧趋势。不过，房企之间的信用利差却在加大，拥有较好财务基本面的公司，仍然获得金融机构的积极支持，融资成本仍有下行空间。

在此背景下，保利发展发挥央企优势，主动出击争取信贷资源，同时不断拓展融资渠道，目前已形成以银行信贷为主，公司债、中期票据、美元债、资产证券化等为辅的多元化融资体系，抗风险能力突出。报告期内，公司抢抓低成本资源，期内发行公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本仅3.62%，保持在行业地位。

牢筑主业护城河，深耕高能级城市群，精准投资助力规模跃升

土储是房企生存的根基，精准研判并把握结构性机会，将是房企在下半场胜出的关键。一直以来，保利发展坚持“中心城市+城市群”的深耕策略，深度研究人口、产业、政策的长期趋势，形成了极具竞争优势的资源储备，助力规模与市占率持续提升。

布局高能级城市群，深耕效应持续显现

2021年上半年，保利发展实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%。报告期内，公司38个核心城市销售贡献达77%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售均超过700亿，合计销售占比达53%。重点城市中广州实现销售金额超260亿、佛山超200亿，南京、东莞、上海超100亿，城市深耕效果凸显。

在“双循环”新发展格局下，中国经济有巨大的结构性潜能，房地产行业基本面仍然向好，预计十四五期间，新建商品房市场容量仍能保持80～90万亿以上规模。面对时代新机遇，保利发展前瞻性布局高能级城市，抢占时代发展高地。

坚持等量拓展原则，兼顾资源获取与利润保障

报告期内，保利发展共拓展项目84个，新增容积率面积1651万平方米，拓展面积占销售面积之比为99%;拓展金额963亿元，同比增长17%。同时，注重提升拓展质量及资源把控力，期内新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别较去年底提升1个百分点和6个百分点。

与此同时，随着“限房价”、“竞地价”、“竞品质”政策的逐步推广，保利发展保持投资定力，适度增加了对核心城市群内的潜力三线城市布局力度，期内新增资源中一二线城市金额占比为69%，同比下降14个百分点，拓展楼面地价为5833元/平方米，兼顾资源获取与利润保障。

多元渠道综合发力，资源获取能力突出

上半年，核心城市土地市场竞争愈发激烈，集中供地等政策的出台，极为考验开发商的投资拓展能力。除公开市场招拍挂外，保利发展在收并购、合作开发、旧城改造等领域均形成了强大的资源整合能力，并借此储备了质地优良、规模合理的土地资源。

据悉，近年来，保利发展38个核心城市储备资源始终保持在70%以上，住宅货量占比超80%，待开发面积可满足公司2-3年的开发需求，为可持续发展提供保障。

契合国家发展方向，多点发力，“不动产生态平台”合力已成

房地产仍是一片值得挖掘的蓝海，但在消费升级的背景下，“好房子”的定义将延展到好配套、好服务、好社区等维度。越来越差异化、品质化的消费需求，将催生多个万亿级、十万亿级别的大市场，房企看准趋势进行多元布局，已是时代所趋。

围绕不动产投资开发，多元服务翼不断丰富

不动产作为生活空间的载体，是目前继互联网之后，另一个具备平台链接属性的行业。房地产上下游及相关多元产业的发展空间十分广阔，如建筑行业市场规模超20万亿，社区零售超4万亿，私募基金、物业、公寓超1万亿，购物中心、经纪业务容量也超2千亿。

保利发展作为多元化产业布局起步早、体系全的房企，目前已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，搭建起覆盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等多元平台，聚力打造新的行业标杆。

多元赛道成型，两翼业务规模持续扩大

报告期内，保利物业业务能力持续增强，发展质量不断提升。截至报告期末，保利物业在管面积达4.28亿平方米，合同面积达6.22亿平方米，合同管理项目2178个。上半年实现营业收入51.53亿元，同比增长43.11%。

保利商业积极扩展规模，报告期内完成新签约购物中心7个。截至上半年末，已开业购物中心29个，分布于广州、上海、武汉等14个城市;开业面积193万平方米，在营项目出租率超80%。

保利酒店2021年上半年新签约项目4个，新增房间1604间。截至报告期末已开业酒店20个，客房数4873间。公寓业态完成以N+、瑜璟阁组成的品牌体系，报告期末在营项目40个，覆盖上海、广州等核心城市，累计开业6120个房间。

销售代理平台持续加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，代理销售规模超2500亿，市场竞争力持续提升。不动产金融方面，公司基金累计管理规模近1600亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

打造不动产生态平台，不仅是企业可持续发展的必然之路，在国民经济发展方式转变、产业结构优化中也将发挥重大作用。未来，保利发展将通过内部创业、战略投资、设立基金等形式，加大机制体制改革，释放内生增长活力，拓展无限的想象空间。

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