房价上行趋势显现 7月起或将加强调控力度

7月16日，国家统计局发布6月70城房价数据显示，6月全国新房和二手房价格上涨城市数分别达到61城和50城，相比5月有明显增加。就涨幅而言，一线城市价格环比涨幅回落，二三线城市涨幅略有扩大。总体上看，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格微涨。业内专家认为，疫情对房市的影响已基本结束，房价继续上行趋势显现，7月起或将加强调控力度，压制房价过快上涨。

上行趋势显现

6月以来，随着疫情影响基本结束，房价迎来复苏。从统计局数据来看，各等级城市新房、二手房价格涨幅稳步回升。6月有79.3%的城市房价上涨，是近12个月来的最高点。在中原地产首席分析师张大伟看来，房价继续上行的趋势已经出现。

初步测算，6月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.3个和0.1个百分点;35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.1个和0.2个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从房价指数数据看，环比涨幅出现了连续4个月的扩大，而同比涨幅持续收窄态势也开始停滞。房价回到了回暖阶段。

“6月房价全面走出一季度颓势的原因主要是上半年各地调控政策以稳定宽松为主，各种人才政策对二三线城市影响非常大，房价开始出现上涨难免，相对宽松的信贷政策也对按揭和开发商资金面有很大影响。”张大伟说。

开发投资转正

在开发投资等方面，严跃进指出，“6月开发投资、银行贷款、个人按揭贷款等数据都由负转正了，楼市复苏节奏好于预期”。

严跃进分析称，1-6月全国房地产开发投资额同比增速为1.9%，在今年前5个月持续为负的情况下，首次转正，进一步体现了楼市发展的韧劲。同时，全国房地产开发企业新开工数据同比增速为-7.6%，出现了跌幅快速收窄的现象，这也说明各地房企开工节奏正不断加快。

“房地产开发投资为正，也具有很强的市场鼓舞性，对于下半年的房地产各类工作开展都有积极的作用，尤其是会进一步增强房企对于中国房地产市场投资的信心。”严跃进说。

在土地购置方面，中原地产研究中心统计数据显示，2020年上半年，全国土地市场持续升温，特别是杭州、深圳、广州、北京等城市高价地持续出现，房企积极拿地趋势开始出现。

张大伟分析称，整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，50大城市年内第一次出现了4个千亿卖地城市。北京与杭州、上海、广州都突破了千亿，合计50大城市卖地2.29万亿元，同比上涨17.3%。58个城市超过百亿，均刷新历史纪录。

“降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块，使得土地市场热度持续提升。”张大伟说。

政策转向收紧

今年由于疫情影响，房地产调控政策密集多发，刷新了半年调控次数的历史纪录。6月房地产调控政策次数31次，累计上半年房地产调控政策次数为304次，而2019年上半年这一数字为251次。

“从政策内容看，救企与救市成为两大特点。”张大伟分析称，“救企业的政策各地井喷，基本政策内容都是宽松土地出让金、加快预售;救市的政策目前看，降低首付的政策基本全部被叫停，松绑限购的政策也会收回，全国看，已经累计超过12个城市出现了政策一日游，但部分补贴购房的政策，对市场依然有所影响。”

而5-6月房地产大部分政策内容集中在人才政策方面。张大伟指出，6月全国各地人才政策频繁发布，已经超120个城市。购房补贴、落户政策成为其中的主要内容。

根据今年的政府工作报告，“房住不炒”“因城施策”仍是房市调控的主要原则。张大伟预测，随着市场的升温，上半年更多维持市场稳定的政策取向有可能在7月开始出现转变。压制房价过快上涨的限制性政策在7月逐渐增加。

“进入7月以来，已有深圳、杭州、东莞等热点城市出台房地产约束性调控政策。整体看，这些城市发布政策的共同点是楼市热度高，房价明显上涨，出现了炒作氛围。其中深圳八条房地产收紧政策对市场影响较大，市场从7月开始明显退烧降温。”张大伟说，“下半年，房地产市场的高位运行，主要看信贷政策的变化，房价明显上涨城市的调控力度也会加强。市场稳定的趋势不改。”

严跃进也指出，“当前也需要防范部分城市房价过热的现象，今年7月深圳的‘深八条’政策就体现了这一点，说明房价若是不稳定，依然会有各类管控政策”。

张大伟预计，疫情的影响在全国绝大部分城市已经过去，市场在5月开始出现了同比上涨，但想全面收复2-4月的影响，还需要一定的时间，预计2020年如果四季度疫情没有反复的话，市场有望在11-12月开始出现全国普遍性的同比累计上涨。

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