毫无疑问：迁移正在进行中。我每天都在公司所经营的每个市场中看到这一点：越来越多的年轻专业人员，工人阶级家庭和老年人正在选择向南方转移到气候温暖，生活成本降低的地方。
南部较大的城市，如亚特兰大，夏洛特和坦帕，长期以来一直欢迎新移民的涌入，但他们不再孤单。随着这些大都市地区房价的上涨，东南部负担得起的二级市场已成为吸引新移民，寻求更好生活质量的最新动力。人们正涌向南卡罗来纳州的斯巴达堡。北卡罗来纳州格林斯博罗;阿肯色州小石城;乔治亚州不伦瑞克;以及蒂图斯维尔的杰克逊维尔和佛罗里达州的棕榈海岸。
这是否意味着房地产投资者应考虑将部分资金移向同一方向?要回答这个问题，您需要了解是什么导致了这种迁徙趋势以及可能会阻止它的趋势。
是什么推动了迁移
一线市场的住房价格是人们积极选择扎根于二级市场的主要原因。根据ATTOM Data Solutions的数据，在纽约市购买房屋需要平均收入的惊人的115%。此外，在美国绝大多数(71%)的市场中，普通美国人负担不起中等价位的房屋。相比之下，购房者在东南地区，如乔治亚州的梅肯(11.1%)或阿拉巴马州的蒙哥马利(13.9%)购房所需的收入要少得多。
这些统计数据有助于解释当前的人口迁移情况，但还有更多内容。二级市场的整体生活成本也较低。最值得注意的是，他们的公民支付的所得税和财产税较少。在佛罗里达州，田纳西州和德克萨斯州，他们根本不用交所得税。
工作是另一个关键因素。正如《华盛顿邮报》所指出的那样，“高薪的科学，技术，工程和数学(STEM)工作正在流向某些二级地区”，而东南部和德克萨斯州则提供了更加合规的环境，可以在其中开展和维持业务。随着越来越多的企业家进入，成熟的公司搬迁到这些二级市场，他们带来了高薪工作。
除了担心自己的钱包外，从千禧一代到老年人，每个人都希望减轻压力，提高生活质量。在这些东南城市中，天气温暖，街道不拥挤，通勤时间短，这对那些厌倦了北方较大城市的寒冷和不间断交通的人们来说非常有吸引力。
甚至在纽约等主要市场定居的千禧一代，也越来越多的人选择返回较小的家乡与家人更近。正如Curbed解释的那样，他们更喜欢在家中现在可以使用的“更加平易近人，面向邻里的城市生活方式”。
如果情况发生变化会怎样
显然，二级市场，特别是在东南部，目前具有巨大的房地产价值。但是可以改变吗?是的，在探索房地产投资机会时，投资者应牢记三种特殊的意外情况：
•上限利率压缩：
不可避免的是，二级市场的日益普及最终将提高其住房价格。反过来，这将压缩投资者的回报率。今天，最有价值的是增长仍在上升的区域，而不是那些接近或已经达到峰值的区域。
•经济放缓：
让我们面对现实吧。截至7月，我们正处于美国历史上最长的经济扩张期。经济衰退或衰退是不可避免的。唯一的问题是严重性。根据经济放缓的时间和程度，二级市场的就业机会可能会减少，裁员可能导致房屋赎回权上升。请注意，一些市场已经开始向房地产泡沫领域发展。可以说，最危险的城市大部分不在东南地区。
•集中型产业：
与具有各种产业的主要大都市市场不同，二级市场经济体通常依赖数量较少的集中型产业。注意主要依赖一两个行业的市场。无论有没有衰退，这种行业的退出或裁员都会损害依赖该行业的二级市场的就业和住房前景。
房地产投资需要一种审慎的方法
转向二级市场的人们正在寻找并找到更高价值的美元。只要谨慎和慎重，投资者将在相同的原因那里找到价值。请记住，房地产投资比股票，债券或共同基金投资需要更多的细微差别。它的最终结果是一种通常稳定且直接的资产，随着时间的流逝可能会升值，但它通常是无法快速或轻松处置的资产。
考虑到市场的不确定性，投资者在竞标投资房地产或购买在这些二级市场或其他地区投资的私人房地产基金的股票时，必须考虑到相对的流动性不足。
